Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası; sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırmak için muvazaalı yapıldığı, resmî şekilde düzenlenmediği veya bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla açılır. Muvazaa davasını mirasçılar bakım borçlusuna karşı açar; görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Muvazaaya dayalı dava süreye tabi değildir; ancak taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye devri riskine karşı ihtiyati tedbir istenmelidir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi (TBK m. 611 vd.) uygulamada üç ayrı tapu iptal ve tescil davasına konu olur: mirasçıların muvazaa iddiasıyla açtığı dava; bakım alacaklısının, bakım borcunun yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmeyi feshederek taşınmazın iadesi için açtığı dava; bakım borçlusunun, edimini yerine getirmesine rağmen taşınmazın devredilmemesi üzerine açtığı tescil davası. Bu yazıda her üç dava, şartları ve sonuçlarıyla 2026 itibarıyla güncel Yargıtay uygulaması ışığında ele alınmaktadır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, TBK m. 611 hükmü uyarınca tarafların karşılıklı borçlandığı, ivazlı bir sözleşme tipidir. Bakım alacaklısının ölümüne kadar sürmesi sebebiyle riziko unsuru taşır ve bu yönüyle olağan satış sözleşmelerinden ayrılır. Geçerlilik bakımından TBK m. 612 ve TMK m. 545 hükümleri sözleşmenin miras sözleşmesi, yani resmî vasiyetname şeklinde düzenlenmesini şart koşar; iki tanığın katılımıyla sulh hâkimi, noter veya kanunla yetkilendirilmiş diğer bir görevli (taşınmazlar bakımından tapu müdürlüğü görevlisi) tarafından düzenlenmediği takdirde sözleşme şekil yönünden geçersizdir. Uygulamada en sık karşılaşılan hata, sözleşmenin adi yazılı şekilde veya yalnızca tarafların imzasıyla düzenlenmesidir; Yargıtay’a göre resmî şekilde düzenlenmeyen ölünceye kadar bakma sözleşmesine değer verilerek tapu iptali ve tescil hükmü kurulması mümkün değildir (Yargıtay 7. HD, 07.10.2024, E. 2024/3004, K. 2024/4342). Sözleşmenin şartları için ölünceye kadar bakma sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Muvazaalı Olarak Yapılması
Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uygun olmayan ve hukuki sonuç doğurmasını istemedikleri bir görünüş yaratma konusunda anlaşmalarına muvazaa denir (TBK m. 19). Mutlak muvazaada taraflar hiçbir işlem yapmak istemedikleri hâlde görünürde bir işlem yapar; nispi muvazaada ise gerçekte istedikleri işlemi, görünürdeki başka bir işlemin arkasına gizlerler.
Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde uygulamada karşılaşılan tip nispi muvazaadır: mirasbırakan, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla aslında bağışlamak istediği taşınmazı, görünürde ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devreder. Bu hâlde görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından, gizli bağışlama ise resmî şekilde yapılmadığından geçersizdir ve mirasçılar tapu iptali ve tescil isteyebilir. Muvazaa iddiasının varlığı hâlinde asıl olan, bakım alacaklısının bu sözleşmeyi yaparken taşıdığı gerçek amacın belirlenmesidir. Muvazaa türleri, 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve genel ilkeler için muris muvazaası davası yazımıza bakabilirsiniz.
Muvazaanın Belirlenmesi
Yargıtay’a göre ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı temlikin muvazaa ile illetli olup olmadığının belirlenebilmesi için; sözleşme tarihinde mirasbırakanın yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elindeki malvarlığının miktarı, devredilen malın tüm malvarlığına oranı ve bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi olguların göz önünde tutulması gerekir (Yargıtay 1. HD, 23.11.2020, E. 2019/1566, K. 2020/6181). Mirasbırakanın sözleşme tarihinde özel bir bakım ihtiyacı içinde bulunması ise sözleşmenin geçerliliği için zorunlu değildir (Yargıtay 7. HD, 07.10.2024, E. 2024/3004, K. 2024/4342).
Devredilen malın malvarlığına oranı tek başına belirleyici değildir; mirasbırakanın tüm taşınmazlarını devretmiş olması ancak diğer delillerle birlikte muvazaa göstergesi sayılabilir. Nitekim Yargıtay, bakımın fiilen yapıldığı ve devrin bakımın karşılığı olarak makul görüldüğü bir olayda muvazaa iddiasının reddini onarken (Yargıtay 7. HD, 08.04.2025, E. 2024/3564, K. 2025/1786); mirasbırakanın adına kayıtlı tüm taşınmazlarını devrettiği, makul oranın aşıldığı ve asıl amacın diğer mirasçıları miras payından yoksun bırakmak olduğu tespit edilen bir olayda sözleşmenin iptaline ilişkin kararı onamıştır (Yargıtay 7. HD, 03.12.2024, E. 2024/1915, K. 2024/5426).
Muvazaanın İspatı
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde muvazaa olgusunun ispatı davacı tarafa düşer; yani mirasçılar iddialarını ispat etmek durumundadır. Mirasçılar, mirasbırakanın mal kaçırma amacıyla hareket ettiğini ve muvazaalı işlemle bakım borçlusuna malvarlığı aktarıldığını ileri sürer; bu davada kendi miras haklarına dayandıklarından üçüncü kişi konumundadırlar ve muvazaayı tanık dahil her türlü delille ispat edebilirler.
Örneğin bir baba, oğluyla yaptığı ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle tek taşınmazı olan tarlasını ona devretmiş olabilir. Bu durumda diğer mirasçısı olan kızı, sözleşmenin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak baba fiilen bakıma muhtaç idiyse ve oğlu sözleşme öncesinde ve sonrasında ona gerçekten bakmışsa, tek taşınmazın devredilmiş olması muvazaa için yeterli sayılmaz. Muvazaanın tespitinde yapılacak değerlendirme her olaya göre değişir.
Muvazaa Nedeniyle Açılan İptal Davası
Muvazaalı olarak yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesinde miras hakkı ihlal edilen mirasçılar, görünürdeki sözleşmeye dayanan tescilin düzeltilmesini isteyebilir. Tapuya kayıtlı taşınmazlar için açılacak dava tapu iptali ve tescil davasıdır. Taşınırlar ve tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için ise istihkak davası gündeme gelir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle tapuya kayıtlı bir taşınmaz bakım borçlusuna devredilebilir. Bu devir nedeniyle miras hakkı zedelenen mirasçı, sözleşmenin muvazaalı olduğu iddiasıyla tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Davalı, ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu olan ve lehine taşınmaz kazandırılan kişidir. Bakım borçlusu taşınmazı iyi niyetli bir üçüncü kişiye devretmişse, TMK m. 1023 uyarınca muvazaa iddiası bu kişiye karşı ileri sürülemez; sözleşmeden haberdar olan ve iyi niyetli sayılamayacak üçüncü kişi ise bu korumadan yararlanamaz (TMK m. 1024).
Bakım Borcunun Yerine Getirilmemesi Nedeniyle Tapu İptali Mümkün mü?
Bakım borçlusu taşınmazı devraldıktan sonra bakım ve gözetim borcunu yerine getirmezse, bakım alacaklısı sözleşmeyi önel vermeksizin feshedebilir; bu hâlde kusurlu taraf aldığı şeyi geri verir (TBK m. 617). Devredilen taşınmazın geri alınması için bakım alacaklısı, bakım borçlusuna karşı sözleşmenin feshi ve tapu iptali ile tescil davası açar. Yargıtay, bakım borçlusunun tapu devrinden sonra bakım ve gözetim borcunu yerine getirmediğinin tespit edildiği bir olayda, bakım alacaklısının açtığı tapu iptali ve tescil davasının kabulüne ilişkin kararı onamıştır (Yargıtay 7. HD, 06.03.2025, E. 2025/667, K. 2025/1349).
Bu yol yalnızca bakım alacaklısına aittir ve sağlığında kullanılmalıdır. Bakım alacaklısı öldükten sonra mirasçıları, “bakım yapılmadı” iddiasına dayanarak sözleşmenin feshini veya tapunun iptalini isteyemez; Yargıtay’a göre bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla sözleşmeyi feshetme hakkı bakım alacaklısının sağlığında kullanması gereken bir haktır ve mirasçıların bu yöndeki savunması dinlenmez (Yargıtay 14. HD, 22.10.2018, E. 2018/1908, K. 2018/7003; Yargıtay 7. HD, 30.04.2025, E. 2025/1948, K. 2025/2330). Mirasçılar bu fesih hakkını ölümden sonra ilk kez kullanamaz; ancak sözleşmenin baştan geçersiz olduğunu (şekil eksikliği, sözleşme tarihinde bakım alacaklısının ayırt etme gücünün bulunmaması gibi) veya muvazaalı yapıldığını ileri sürebilir. Bakımın fiilen yapılıp yapılmadığı, muvazaa değerlendirmesinde bir olgu olarak dikkate alınır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından HMK m. 12, taşınmazın aynına ilişkin davalar için kesin yetki kuralı getirmiştir; bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Yetki kesin olduğundan mahkeme, yetkili olup olmadığını davanın sonuna kadar kendiliğinden gözetir ve taraflar yetkisizliği her zaman ileri sürebilir (HMK m. 19/1). Örneğin Bakırköy ilçesinde bulunan bir taşınmaz için Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi; Büyükçekmece’deki bir taşınmaz için Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m. 12/3). Yargılama yazılı yargılama usulüne tabidir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muvazaalı yapıldığı iddiasıyla açılan tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur; mirasçılar bu davayı her zaman açabilir. Buna karşılık saklı pay ihlaline dayanan tenkis davası, öğrenmeden itibaren bir yıl ve her hâlde mirasın açılmasından itibaren on yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TMK m. 571).
İhtiyati Tedbir ve İyiniyetli Üçüncü Kişiye Devir Riski
Uygulamada en kritik tehlike, bakım borçlusunun taşınmazı dava açılmadan önce iyi niyetli bir üçüncü kişiye devretmesidir. TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur ve muvazaa iddiası bu kişiye karşı ileri sürülemez. Bu nedenle dava açılmadan önce ya da dava ile birlikte ihtiyati tedbir kararı alınarak tapu kaydına tedbir şerhi konulması (HMK m. 389 vd.), uygulamada hak kaybını önlemenin en etkili yoludur.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasını mirasçılardan her biri, diğer mirasçıların katılımına gerek olmaksızın kendi miras payı oranında açabilir. Tescilin tereke adına, yani tüm mirasçılar yararına istenmesi hâlinde ise ya bütün mirasçıların davada yer alması ya da sulh mahkemesince miras ortaklığına atanacak temsilci (TMK m. 640/3) aracılığıyla davanın yürütülmesi gerekir; mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır (TMK m. 640/4). Temsilci atanması için tereke temsilcisi yazımıza bakabilirsiniz.
Davanın Sonucu: Tapu Kimin Adına Tescil Edilir?
Muvazaa iddiasının kabulü hâlinde mahkeme, bakım borçlusu adına olan tapu kaydının davacı mirasçının miras payı oranında iptaline ve bu payın davacı adına tesciline karar verir. Davaya katılmayan mirasçıların payları bakım borçlusu adına kalır; bakım borçlusu da mirasçı ise kendi payı zaten ona aittir. Tüm mirasçılar davacıysa veya dava tereke adına yürütülmüşse taşınmaz, mirasçılar adına elbirliği hâlinde tescil edilir; paylaşım bu aşamadan sonra miras paylaşımı kurallarına göre yapılır.
Hükmün infaza elverişli olması için iptal edilen payın ve parsel bilgilerinin hüküm fıkrasında açıkça gösterilmesi gerekir (Yargıtay 14. HD, 11.12.2019, E. 2019/3566, K. 2019/8541). Taşınmaz dava sırasında iyi niyetli üçüncü kişiye geçmişse tescil talebi bu kişiye karşı dinlenmez; bu ihtimale karşı ihtiyati tedbirin önemi yukarıda açıklanmıştır.
Hangi Davayı Açmalıyım? Pratik Karar Şeması
Mirasçı konumundaki kişi için hukuki nitelendirme genellikle birden fazla seçeneği gündeme getirir; doğru seçim somut olayın koşullarına göre değişir:
- Sözleşme şekil yönünden geçersiz mi? (Resmî vasiyetname şeklinde değilse) → Geçersizliğin tespiti ile tapu iptal ve tescil davası.
- Sözleşme geçerli görünmekle birlikte tarafların gerçek iradesi bağışlama mı? (Bakımın fiilen yapılmaması, mal kaçırma amacı, mirasbırakanın sağlık durumu ve devredilen malın malvarlığına oranı birlikte değerlendirilir; bunlardan biri tek başına yetmez) → Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası; süreye tabi değildir.
- Sözleşme geçerli, muvazaa yok ama saklı pay ihlal edilmiş mi? → Tenkis davası (ayrı bir hukuki yol; süreye tabidir). Muvazaa ve tenkis talepleri terditli olarak birlikte de ileri sürülebilir (HMK m. 111); bu hâlde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Bakım alacaklısı sıfatınız var ve bakım borçlusu size bakmıyor mu? → Sağlığınızda sözleşmenin feshi ve tapu iptal ve tescil davası (TBK m. 617).
- Bakım borçlusu sıfatınız var ve taşınmaz devredilmedi mi? → Sözleşmeye dayalı tescil davası (TMK m. 716); bakım alacaklısı ölmüşse tüm mirasçılarına karşı.
Uygulamada karşılaşılan en sık hata: Saklı pay ihlali hâlinde tapu iptal ve tescil davası açmak. Bu davalar farklı hukuki sonuçlar doğurur; yanlış nitelendirme davanın reddine yol açabilir. Saklı pay yönü için ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve saklı pay, bakım borçlusunun tescil davası için ölünceye kadar bakma sözleşmesinde tapu devri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapu iptal davası kaç yıl içinde açılmalıdır?
Muvazaaya dayalı bu davada zamanaşımı veya hak düşürücü süre uygulanmaz; mirasçılar herhangi bir süreye bağlı kalmadan dava açabilir. Ancak uygulamada bakım borçlusunun taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişiye devretme riski (TMK m. 1023) bulunduğundan, davanın gecikmeksizin açılması ve ihtiyati tedbir talep edilmesi önerilir.
2. Sözleşmenin muvazaalı olduğunu nasıl ispatlarım?
Mirasçılar, muvazaalı işleme taraf olmadıklarından her türlü delille muvazaayı ispat edebilir; tanık dahil. Yargıtay; mirasbırakanın yaşı, sağlık durumu, aile ilişkileri, malvarlığının miktarı, devredilen malın malvarlığına oranı ve bakımın fiilen yapılıp yapılmadığı gibi olguları bütüncül biçimde değerlendirir. Banka kayıtları, sağlık raporları, tanık beyanları, fotoğraflar ve mesajlaşma kayıtları sıklıkla başvurulan delil türleridir.
3. Bakım borçlusu taşınmazı bir başkasına devretmişse iptal mümkün mü?
TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu, yani durumu bildiği veya bilmesi gerektiği ispat edilebilirse iptal mümkündür (TMK m. 1024). Yargıtay, sözleşmeden haberdar olan ve iyi niyetli sayılamayacak üçüncü kişiye yapılan devirde muvazaaya dayalı tescil talebinin kabulü gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 7. HD, 08.01.2025, E. 2024/3884, K. 2025/91). Bu nedenle dava ile birlikte ihtiyati tedbir kararı alınarak tapu kaydına tedbir şerhi konulması büyük önem taşır.
4. Tapu iptal davası ile tenkis davası arasındaki fark nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, sözleşmenin muvazaalı olduğu, şekil yönünden geçersiz olduğu veya (bakım alacaklısı yönünden) bakım borcunun ihlal edildiği iddiasına dayanır ve devrin tamamen geri alınması sonucunu doğurabilir. Tenkis davası ise sözleşmenin geçerliliğini kabul eder; yalnızca saklı pay ihlali hâlinde kazandırmanın tasarruf edilebilir sınıra indirilmesini sağlar. Tenkis davası öğrenmeden itibaren bir yıl, her hâlde mirasın açılmasından itibaren on yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TMK m. 571); muvazaa davası ise süreye tabi değildir.
5. Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kesin nitelikte olduğundan mahkeme bunu kendiliğinden gözetir (HMK m. 19/1). Bakırköy’deki bir taşınmaz için Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
6. Sözleşme noterde değil de adi yazılı şekilde yapılmışsa geçerli midir?
Hayır. TBK m. 612 ve TMK m. 545 uyarınca ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçerliliği resmî vasiyetname şeklinde düzenlenmesine bağlıdır; iki tanığın katılımıyla sulh hâkimi, noter veya tapu müdürlüğü görevlisi (taşınmazlarda) tarafından düzenlenmelidir. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşme şekil yönünden geçersiz olup tapu iptal ve tescil hükmü kurulmasına dayanak olamaz.
7. Tapu iptal davasını kardeşlerden biri tek başına açabilir mi?
Evet. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasını her mirasçı, diğer mirasçıların katılımına gerek olmaksızın kendi miras payı oranında açabilir. Davaya katılmayan kardeşlerin payları bakım borçlusu adına kalır. Tüm tereke adına tescil isteniyorsa bütün mirasçıların davada yer alması ya da miras ortaklığına temsilci atanması gerekir (TMK m. 640).
8. Dava mirasbırakan hayattayken açılabilir mi?
Mirasçılar tarafından açılamaz; mirasçılık sıfatı ve muris muvazaasına dayalı dava hakkı mirasbırakanın ölümüyle doğar. Mirasbırakan hayattayken bakım borçlusu kendisine bakmıyorsa, bakım alacaklısı olarak sözleşmeyi feshedip taşınmazın iadesi için bizzat dava açabilir (TBK m. 617); bu hak mirasçılara geçmez.
9. Dava harcı nasıl belirlenir?
Tapu iptal ve tescil davası nispi harca tabidir; taşınmazın aynına ilişkin davalarda harç, taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 16). Yargılama sırasında belirlenen değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa eksik harç tamamlanmadan davaya devam edilmez (Harçlar Kanunu m. 30). Daha önce uygulamada başvurulan “belirsiz alacak davası” yolu (HMK m. 107), 7589 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır; yeni açılacak davalarda bu yola başvurulamaz. Kaldırılma tarihinden önce açılmış davalar bakımından ise HMK m. 107 uygulanmaya devam eder (7589 sayılı Kanun geçici m. 1/10). Ayrıca keşif, bilirkişi ve tanık giderleri gibi yargılama giderleri de davacı tarafından peşin yatırılır.
Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları; sözleşmenin geçerlilik denetimi, muvazaa ölçütlerinin somut olguyla sınanması, ispat yükünün doğru taraf üzerine yerleştirilmesi ve tapu siciline güven ilkesinin yarattığı risklerin yönetimi gibi birden fazla teknik aşamayı içerir. Yargıtay uygulamasında her dosya kendine özgü olgusal koşullarla değerlendirilmekte; aynı sözleşme, delil yapısına göre farklı sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce sözleşme metni, taraflar arası ilişki, malvarlığı yapısı ve bakımın fiilen ifa edilip edilmediği gibi olguların hukuki süzgeçten geçirilmesi büyük önem taşır.
Öner Hukuk ve Danışmanlık, Bakırköy / İstanbul merkezli ofisinde miras hukuku ve taşınmaz uyuşmazlıkları alanında çalışmalarını sürdürmekte; ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan tapu iptal ve tescil davaları, muris muvazaası ve tenkis davalarında müvekkillerine hukuki destek sağlamaktadır. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin değerlendirme için miras hukuku avukatı sayfamızdan ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Bu makale Kasım 2026 itibarıyla güncellenmiştir.
Hukuki Uyarı
İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.