Airbnb Vergisi: Danıştay Kararı Sonrası Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Vergilendirme (2026)

Evini Airbnb üzerinden kısa süreli kiraya veren bir kişi, otel benzeri bir organizasyon kurmadığı sürece ticari kazanç mükellefi sayılmaz; elde ettiği gelir kira geliri olarak beyan edilir. Ancak uygulamada süreç bu netlikte ilerlemedi. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24.01.2025 tarihli genel yazısı üzerine, Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi alan binlerce kişi adına geriye dönük ticari kazanç mükellefiyeti tesis edildi; gelir vergisi, geçici vergi, katma değer vergisi ve konaklama vergisi yönünden vergi ziyaı cezalı tarhiyatlar yapıldı. Danıştay bu uygulamanın yürütmesini durdurdu, Vergi Dava Daireleri Kurulu da idarenin itirazını reddetti. Bu noktadan sonra asıl soru hukuki olmaktan çıkıp usulî hâle geliyor: kesilmiş cezalara karşı hangi yol, hangi sürede kullanılacak? Cevap, dosyanın hangi aşamada olduğuna göre tamamen değişiyor. Aşağıda 2026 itibarıyla Airbnb Vergi Sistemi hakkında yürürlükteki düzenlemeler ve güncel yargı kararları ışığında sürecin tamamı ele alınmaktadır.

Airbnb Geliri Ticari Kazanç mı, Kira Geliri mi?

Airbnb geliri, kiralamanın yanında otel benzeri hizmetler sunulmadığı sürece gayrimenkul sermaye iradı, yani kira geliri sayılır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi, binaların malikleri, zilyetleri, intifa veya irtifak hakkı sahipleri ya da kiracıları tarafından kiraya verilmesinden doğan gelirleri bu kapsama almaktadır. Aynı Kanun’un 37. maddesi ise her türlü ticari ve sınaî faaliyetten doğan kazancı ticari kazanç olarak tanımlar. Dolayısıyla ayrım, kiralamanın süresinde değil, faaliyetin niteliğindedir.

Ayrımı belirleyen ölçüt ticari organizasyondur. Bir konutun günlük veya haftalık kiraya verilmesi, uzun süreli kiralamaya göre daha yüksek gelir sağlıyor olsa bile, gelirin hukuki niteliğini kendiliğinden değiştirmez. Buna karşılık faaliyet; personel istihdamıyla, misafir karşılama düzeniyle, kahvaltı, yemek, günlük temizlik, çamaşır veya ütü hizmetleriyle birlikte yürütülüyorsa, artık bir kiralama ilişkisinden değil, konaklama işletmeciliğinden söz edilir. Bu durumda gelir ticari kazanç hükümlerine tabi olur ve defter tutma, fatura düzenleme, aylık beyan gibi yükümlülükler doğar.

Burada gözden kaçırılan bir ayrıntı, kiralama organizasyonunun kim tarafından yürütüldüğüdür. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yerleşik görüşünde, kiralama organizasyonunun mülk sahibi tarafından sağlanması ile aracı bir firmadan organizasyon hizmeti alınması arasında fark gözetilmemekte; her iki hâlde de kazancın ticari kazanca ilişkin hükümlere göre vergilendirilmesi gerektiği belirtilmektedir. Yaygınlaşan yönetim şirketi ve ortak ev sahipliği uygulamalarında bu nokta önem taşır: işi bir firmaya devretmek, faaliyetin niteliğine ilişkin riski kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık Danıştay kararlarında aranan ölçüt, organizasyonun kimin eliyle yürütüldüğü değil, kiralamanın ötesine geçen bir konaklama hizmetinin fiilen sunulup sunulmadığıdır.

Uygulamada en sık karıştırılan nokta, izin belgesi ile vergisel nitelik arasındaki ilişkidir. 7464 sayılı Kanun, konutun tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle kiraya verilmesini turizm amaçlı kiralama sayarak izin belgesine bağlamıştır. Ancak bu Kanun, izin belgesi alan kişinin Gelir Vergisi Kanunu bakımından ticari kazanç mükellefi sayılacağına ilişkin bir hüküm içermez. İzin mevzuatı ile vergi mevzuatı ayrı düzenlemelerdir ve biri diğerinin sonucunu doğrudan belirlemez. Uzun süreli konut kiralamalarında beyan esasları için kira gelir vergisi hesaplama ve beyan esasları başlıklı içeriğimiz incelenebilir.

Ticari organizasyon var mı? Karşılaştırmalı değerlendirme

Danıştay Kararı: 24.01.2025 Tarihli Genel Yazının Yürütmesi Neden Durduruldu?

Danıştay, turizm amaçlı kiralama izin belgesi almanın tek başına ticari kazanç mükellefiyeti doğuramayacağına hükmederek Gelir İdaresi Başkanlığı’nın genel yazısının ilgili kısımlarının yürütmesini durdurmuştur. Uyuşmazlık, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı, tüm il defterdarlıklarına gönderilen genel yazısından doğdu. Bu yazıda, izin belgesi alınarak yapılan kiralamaların ticari faaliyet olduğu, elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre gelir vergisine, katma değer vergisine ve konaklama vergisine tabi tutulacağı ve mükellefiyetin izin belgesinin düzenlendiği tarih itibarıyla tesis edileceği bildirilmişti.

Bu yaklaşım doğrultusunda vergi daireleri, izin belgesi alan ancak ticari kazanç mükellefiyeti açtırmayan çok sayıda kişi adına geriye dönük mükellefiyet tesis etti. Yargıya taşınan olayda, izin belgesi bulunan mülk sahibine gönderilen yazıyla izin belgesinin düzenlendiği tarih esas alınarak geriye dönük mükellefiyet tesis edilmiş; tebliğden itibaren on beş gün içinde beyanname ve bildirimlerin elektronik ortamda verilmesi istenmiş, aksi hâlde tarh ve tahakkuk işlemleri ile ceza hükümlerinin uygulanacağı bildirilmişti. Dikkat çekici olan, davacının aynı gelirleri daha önce gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmiş ve tahakkuk eden vergiyi süresinde ödemiş olmasıydı.

Danıştay 3. Dairesi önce bir usul itirazını karşıladı. İdare, söz konusu yazının yalnızca mevzuattaki hükümlerin aktarılmasından ibaret olduğunu, genel düzenleyici işlem niteliği taşımadığını, icrai olmadığını ve bu nedenle iptal davasına konu edilemeyeceğini savunmuştu. Daire, işlemin ilgililerin hukuki durumunda, hak ve yükümlülüklerinde değişikliğe yol açabilecek nitelikte, icrai, kesin ve yürütülebilir bir işlem olduğu sonucuna vararak idarenin usuli itirazlarını yerinde görmedi. Bu tespit, benzer dosyalarda idarenin aynı savunmayı ileri sürmesi hâlinde doğrudan kullanılabilecek bir dayanaktır.

Sürecin kronolojisi

Kararın ortaya koyduğu ölçüt

Kararın özü şudur: bir kiralamanın ticari kazanç sayılabilmesi için otel, motel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi bir ticari organizasyon içinde yürütülmesi, personel istihdam edilmesi, misafirlerin karşılanması ve konaklamaya ek olarak kahvaltı, yemek, günlük temizlik, güvenlik veya ütü gibi hizmetlerin sunulması gerekir. Sırf daha fazla gelir elde etmek amacıyla konutun günlük veya haftalık kiraya verilmesi, kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmez.

Kararda özellikle vurgulanan bir tespit daha vardır. 7464 sayılı Kanun, yüz gün ve daha kısa süreli turizm amaçlı kiralamaları Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesine bağlamış; izin sisteminin amacı ise kısa süreli konut kiralama faaliyetindeki kayıt dışı alanın ortadan kaldırılması ve güvenlik açığının önlenmesi olarak belirtilmiştir. Bu Kanun’da konut kiralarının vergilendirilmesine, mükellefiyet tesisine ya da faaliyetin niteliğine ilişkin herhangi bir hüküm yer almamaktadır. Dolayısıyla izin belgesi rejimi bir vergi düzenlemesi değil, idari bir kayıt ve denetim düzenlemesidir.

Danıştay ayrıca, ticari organizasyon unsuru bulunmayan konut kiralamalarının konaklama tesisi olarak nitelendirilemeyeceğini ve bu nedenle konaklama vergisine de tabi tutulamayacağını belirtmiştir. Kararın hukuki dayanağı Anayasa’nın 73. maddesindeki verginin kanuniliği ilkesidir: idare, genel yazı veya genelge yoluyla kanunda bulunmayan bir vergi yükümlülüğü oluşturamaz.

Kararın oyçokluğuyla verildiği ve karşı oy bulunduğu da gözden kaçırılmamalıdır. Karşı oyda, uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre yürütmenin durdurulması için aranan koşulların gerçekleşmediği görüşü savunulmuştur. Bu ayrıntı kararın hukuki değerini azaltmaz; ancak konunun yargı içinde de tartışmalı olduğunu göstermesi bakımından önem taşır.

Tartışma tamamen bitti mi?

Hayır; süreç hukuken tamamlanmış değildir. Ortada henüz esastan verilmiş bir iptal kararı bulunmamakta, yürütmenin durdurulması aşamasında bulunulmaktadır. Müşterek kararın gerekçesi esasa ilişkin olduğundan iptal dışında bir sonuç beklenmemekle birlikte, davanın esası hakkında karar verilmesi beklenmektedir.

İkinci çekince, kararın kapsamıyla ilgilidir. Karar, ticari organizasyon ölçütünün altını çizmektedir. Bir veya daha fazla konutu personel çalıştırarak, kahvaltı, yemek, günlük temizlik ve karşılama hizmetiyle birlikte kiraya verenler bakımından tartışma bitmiş değildir; bu kişiler yönünden ticari kazanç değerlendirmesi geçerliliğini korumaktadır. Üçüncü olarak, platform ekonomisinin vergilendirilmesi yasama gündeminden düşmüş değildir; yargıda sonuç alamayan idarelerin çözümü kanun değişikliğinde araması ihtimali göz ardı edilmemelidir.

Hangi Vergiler Gündeme Geliyor? Gelir Vergisi, KDV, Geçici Vergi, Konaklama Vergisi ve Turizm Payı

Kısa süreli kiralamada ödenecek vergiler, gelirin ticari kazanç mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı sayıldığına göre tamamen değişir. Gelir gayrimenkul sermaye iradı kapsamında kalıyorsa yalnızca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir; ticari kazanç kabul edilmesi hâlinde ise aylık ve üç aylık beyan yükümlülükleriyle birlikte kapsamlı bir mükellefiyet düzeni doğar.

Konaklama vergisi bakımından 2026 yılında özel bir durum bulunmaktadır. Konaklama vergisi 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu’nun 34. maddesinde düzenlenmiş olup kanuni oranı yüzde 2’dir. Ancak 1 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 11263 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile bu oran, 1 Mayıs 2026 tarihinden 31 Aralık 2026 tarihine kadar (bu tarih dâhil) yüzde 1 olarak uygulanmak üzere indirilmiştir. İndirim geçicidir; yeni bir karar yayımlanmadığı takdirde 2027 yılında oranın yeniden yüzde 2 olarak uygulanması beklenmektedir. Konaklama vergisi, hizmet bedelinin katma değer vergisi hariç tutarı üzerinden hesaplanır ve KDV matrahına dahil edilmez.

Geriye Dönük Mükellefiyet Tesis Edildiyse Ne Yapılmalı?

Yapılacak işlem, dosyanın hangi aşamada olduğuna göre değişir ve seçenekler birbirinin yerine geçmez. Danıştay kararı, hakkında tarhiyat yapılan her mükellefin borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz; kararın somut dosyaya yansıtılması için ayrı bir hukuki adım atılması gerekir. Vergi hukukunda süreler kısa ve hak düşürücü niteliktedir; bu nedenle ilk yapılması gereken, tebliğ tarihinin ve tebligatın usulüne uygunluğunun tespitidir.

Durumunuza göre yol haritası

Mükellefiyetin terkini için başvuruda ne yer almalı?

Ticari organizasyon içinde faaliyet göstermeyen, misafir karşılama, kahvaltı, yemek, günlük temizlik veya ütü hizmeti sunmayan, yalnızca platform üzerinden kısa süreli kiralama yapan kişilerin defter tutma, fatura düzenleme ve aylık katma değer vergisi ile konaklama vergisi beyanı yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu kişiler, yürütmeyi durdurma kararını da gerekçe göstererek vergi dairesine başvurabilir. Başvuruda yer alması gereken hususlar şunlardır:

• Faaliyetin fiilen nasıl yürütüldüğü; yalnızca konutun kullanım hakkının süreli olarak bırakıldığı
• Personel çalıştırılmadığı ve ayrı bir işletme düzeni kurulmadığı
• Misafir karşılama, kahvaltı, yemek, günlük temizlik, çamaşır veya ütü hizmeti sunulmadığı
• Kira gelirlerinin gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmiş olması hâlinde beyanname örnekleri
• İlan metninin yalnızca konutun kısa süreli kullanımına ilişkin olduğu; otel hizmeti, kahvaltı veya resepsiyon ifadesi içermediği
• Sürekli katma değer vergisi ve konaklama vergisi mükellefiyetinin sona erdirilmesi talebi

Uygulamada sık karşılaşılan yanlış anlama

İlk gün kapı önünde buluşup anahtarı teslim etmek, hukuken "karşılama hizmeti" değildir. Aynı şekilde misafir çıktıktan sonra konutun temizlenmesi de "günlük temizlik hizmeti" sayılmaz; bu, kiralanan taşınmazın yeniden kullanıma hazır hâle getirilmesidir. Bu iki nokta, uygulamada idarece sıklıkla ticari organizasyon karinesi olarak ileri sürülmekte, oysa yargı kararlarında aranan ölçüt misafirin konaklaması süresince düzenli olarak sunulan hizmetlerdir.

7464 Sayılı Kanun Kapsamındaki İdari Para Cezaları Vergi Cezalarından Farklıdır

İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama yapmanın yaptırımı vergi cezası değil, idari para cezasıdır ve bu iki yaptırım birbirinden bağımsızdır. 7464 sayılı Kanun kapsamındaki idari para cezaları, kural olarak konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri tarafından uygulanır; Bakırköy’de bulunan bir konut için bu yetki Bakırköy Kaymakamlığı’ndadır. Vergi cezaları ise vergi dairesince kesilir. İtiraz mercileri de farklıdır: idari para cezasına karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulur, vergi cezasına karşı ise vergi mahkemesinde dava açılır. Bu ayrımın kaçırılması, uygulamada en sık görülen ve doğrudan hak kaybına yol açan hatadır.

Kanun kapsamında dikkat edilmesi gereken diğer kurallar şunlardır:

• Konut bir binadaki bağımsız bölüm ise, izin belgesi başvurusunda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar aranır.
• Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beş oranında izin belgesi düzenlenebilir.
• Kiracının, kiraladığı konutu kendi adına turizm amaçlı kiraya vermesi mümkün değildir; bu husus alt kira kurallarıyla birlikte ayrıca değerlendirilmelidir.
• Kiraya veren dışında turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi hâlinde, bu kiralamalar yalnızca 1618 sayılı Kanun uyarınca belgelendirilmiş A grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir. A grubu işletme belgesi bulunmayan emlak ofislerinin bu faaliyete aracılık etmesi hukuken mümkün değildir.
• Yüz günden uzun süreli sözleşmelerle sistematik biçimde aynı konutun bir yıl içinde dörtten fazla kiraya verilmesi de yaptırıma bağlanmıştır.

Gelir İdaresi Kiralama Verilerinize Zaten Sahip: Platform Bildirim Yükümlülüğü

Kısa süreli kiralama gelirleri, mülk sahibi hiçbir beyanda bulunmasa dahi Gelir İdaresi Başkanlığı’na aylık olarak bildirilmektedir. Bunun dayanağı 538 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’dir. Tebliğ uyarınca, taşınmazların kiralanmasının temin edilmesine yönelik ilanların yayımlanmasına aracılık eden aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ve yer sağlayıcılar; hizmet verilen kişilerin ad soyad ve kimlik numarası bilgilerini, adres bilgilerini, her bir tahsilat veya satış işleminin tutarı ile tarihini ve tahsil edilen tutarların ödenmesine ilişkin banka hesap bilgilerini elektronik ortamda Başkanlık sistemlerine bildirmek zorundadır.

2026 vergi takviminde, günübirlik konut kiralama işini platformları üzerinden sağlayanlar için bu bildirim ayrı bir kalem olarak yer almaktadır ve bir aya ait bilgiler izleyen ayın son gününe kadar bildirilmektedir. Uygulamada bunun anlamı açıktır: "tespit edilmem" beklentisi gerçekçi değildir. Vergi dairesinin elindeki veri, mülk sahibinin banka hareketleriyle çapraz kontrol edilebilecek nitelikte, işlem bazlı ve tarihlidir.

Bu tablo, savunma stratejisinin yönünü de belirler. Tartışma, gelirin elde edilip edilmediği üzerinde değil, elde edilen gelirin hangi gelir unsuruna girdiği üzerinde yürütülmelidir. Gelirin gizlenmesine veya eksik gösterilmesine yönelik girişimler, gayrimenkul sermaye iradı savunmasını da zayıflatır ve ayrıca vergi kaçakçılığı hükümleri bakımından risk doğurur.

Vergi İncelemesinde Hangi Deliller Toplanıyor, Hangi Belgeler Saklanmalı?

Vergi incelemesi ve yoklamada, faaliyetin gerçek niteliğini gösterebilecek her kayıt değerlendirmeye alınır. Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca vergilendirmede vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyeti esas alındığından, tartışma şekli belgeler üzerinden değil, fiilî durum üzerinden yürür. Bu nedenle mükellefin lehine olan belgeleri baştan itibaren düzenli biçimde saklaması, sonradan telafisi güç bir avantaj sağlar.

İnceleme veya dava aşamasında sunulmak üzere saklanması önerilen belgeler:

• Platform rezervasyon ve hesap dökümleri
• Banka hesap hareketleri ve tahsilat belgeleri
• Kısa süreli kiralama sözleşmeleri veya kullanım koşulları metni
• İlan metninin tarihli ekran görüntüleri
• Verilmiş gayrimenkul sermaye iradı beyannameleri ve tahakkuk fişleri
• Turizm amaçlı kiralama izin belgesi dosyası ve kat malikleri kararı
• Tebliğ edilen ihbarname, mükellefiyet tesis yazısı ve elektronik tebligat kayıtları

Yurt Dışındaki Konutunu Airbnb Üzerinden Kiraya Verenler İçin Durum Farklıdır

Türkiye’de yerleşik sayılan bir kişinin yurt dışındaki konutunu Airbnb üzerinden kısa süreli kiraya vermesinden elde ettiği kazanç, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yerleşik görüşünde ticari kazanç olarak değerlendirilmekte ve tamamı Türkiye’de beyan edilmektedir. Buna karşılık hizmet yurt dışında verildiği ve hizmetten yurt dışında faydalanıldığı için işlem katma değer vergisinin konusuna girmemektedir. Bu değerlendirme, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 18.12.2025 tarihli ve E-21152195-130[1-2025/8873]-738001 sayılı özelgesinde açıkça ortaya konulmuştur.

Değerlendirmenin çıkış noktası tam mükellefiyettir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca Türkiye’de yerleşmiş olan gerçek kişiler, Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden tam mükellefiyet esasında vergilendirilir. Kanun’un 4. maddesine göre yerleşme, iki ayrı esasa göre belirlenir: ikametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar Türkiye’de yerleşmiş sayılır. İkametgah, Türk Medeni Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca sürekli kalma niyetiyle oturulan yerdir. Dolayısıyla taşınmazın hangi ülkede bulunduğu değil, mülk sahibinin Türkiye’deki yerleşme durumu belirleyicidir.

Çifte vergilendirme boyutu ayrıca değerlendirilmelidir. Taşınmazın bulunduğu ülke ile Türkiye arasında yürürlükte bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa, öncelikle anlaşma hükümleri uygulanır. Böyle bir anlaşma bulunmayan hâllerde gelir doğrudan iç mevzuat hükümlerine göre vergilendirilir. Her iki durumda da yurt dışında şahsi gelir vergisi ödenmişse, Gelir Vergisi Kanunu m. 123 kapsamında bu vergilerin beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsubu mümkündür. Ancak mahsup, ödemenin kanunda öngörülen biçimde tevsik edilmesi şartına bağlıdır: yabancı ülkede ödenen verginin gelir üzerinden alınan şahsi bir vergi olması ve ödemenin, yetkili makamlardan alınıp mahallindeki Türk elçilik veya konsolosluklarınca tasdik edilmiş vesikalarla belgelendirilmesi gerekir. Vesikaların taksit zamanına kadar temin edilememesi hâlinde ilgili vergi kısmı bir yıl süreyle ertelenir; bu süre geçtikten sonra belge ibraz edilse dahi dikkate alınmaz.

İstanbul ve Bakırköy’de Airbnb Vergi Uyuşmazlıklarında Süreç ve Yetkili Merciler

Airbnb vergi uyuşmazlıklarında dava, işlemi tesis eden vergi dairesinin bulunduğu yer vergi mahkemesinde açılır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca vergi uyuşmazlıklarında yetki, vergiyi tarh ve tahakkuk ettiren dairenin bulunduğu yer vergi mahkemesine aittir. Bakırköy, Bahçelievler, Küçükçekmece ve çevre ilçelerdeki vergi dairelerince tesis edilen mükellefiyet ve tarhiyat işlemlerine karşı davalar İstanbul Vergi Mahkemeleri’nde görülür. Kanun yolu ise istinaf bakımından İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, temyiz bakımından Danıştay’dır.

Sürecin işleyişi bakımından dikkat edilmesi gereken adımlar aşağıdaki sırayla ilerler:

• Tebliğ tarihi tespit edilir ve tebligatın usulüne uygunluğu, elektronik tebligat kayıtları üzerinden kontrol edilir.
• Dava konusu işlem doğru belirlenir. Mükellefiyet tesisi, vergi tarhiyatı, ceza kesilmesi ve ödeme emri birbirinden ayrı idari işlemlerdir; her biri için süre ve ileri sürülebilecek hukuka aykırılık nedenleri değişir.
• Tebliğden itibaren otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılır.
• Dava dilekçesinde, faaliyetin ticari organizasyon kapsamında yürütülmediği, ek konaklama hizmeti sunulmadığı, yoklama ve somut inceleme yapılmadığı ve izin belgesine otomatik vergisel sonuç bağlanarak kanunilik ilkesinin ihlal edildiği ileri sürülür.
• İşlemin uygulanması telafisi güç zarar doğuracaksa yürütmenin durdurulması talep edilir.
• Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun güncel kararı, emsal olarak dosyaya sunulur.

İzin belgesi işlemleri bakımından yetkili idare Kültür ve Turizm Bakanlığı’dır; İstanbul’da başvurular İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü üzerinden yürütülür. 7464 sayılı Kanun kapsamındaki idari para cezalarında ise mülki idare amiri yetkilidir ve bu cezalara karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulur. Bakırköy’de tebliğ edilen bir idari para cezasında başvuru mercii Bakırköy Sulh Ceza Hâkimliği’dir. Vergi ve idari yaptırım süreçlerinin paralel yürüdüğü dosyalarda, iki hattın ayrı ayrı ve süresinde takip edilmesi zorunludur.

Sıkça Sorulan Sorular

Airbnb geliri kira geliri olarak beyan edilebilir mi?

Evet. Faaliyet yalnızca konutun kullanım hakkının süreli olarak bırakılmasıyla sınırlıysa ve ticari organizasyon kapsamında yürütülmüyorsa, gelir Gelir Vergisi Kanunu m. 70 kapsamında gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyannameyle beyan edilir. Kiralamanın kısa süreli olması, tek başına gelirin niteliğini değiştirmez.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi almak beni otomatik olarak ticari mükellef yapar mı?

Hayır. Danıştay, izin belgesinin tek başına ticari faaliyet karinesi oluşturamayacağına hükmetmiştir. İzin belgesi 7464 sayılı Kanun’dan doğan idari bir yükümlülüğün yerine getirilmesidir; Gelir Vergisi Kanunu bakımından ticari kazanç mükellefiyeti doğurduğuna ilişkin açık bir kanun hükmü bulunmamaktadır.

Adıma geriye dönük Airbnb vergi mükellefiyet tesis edildi, ne kadar sürede dava açmalıyım?

Vergi ve ceza ihbarnamesinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve kaçırılması hâlinde işlem kesinleşir. Mükellefiyet tesisi, tarhiyat, ceza ve ödeme emri ayrı işlemler olduğundan her biri için süre bağımsız işler.

Vergiyi ödedim ve dava açmadım; geri alabilir miyim?

Vergi Usul Kanunu m. 117–118 kapsamında vergilendirme hatası iddiasıyla düzeltme talep edilebilir; talebin reddi hâlinde şikâyet yoluyla Bakanlığa başvurularak dava yolu açılabilir. Beş yıllık düzeltme zamanaşımına dikkat edilmelidir. Ancak Danıştay bu yolu açık hatalarla sınırlı gördüğünden, tartışmalı konularda başarı ihtimali sınırlıdır.

Airbnb kiralamalarında katma değer vergisi ödenir mi?

KDV yükümlülüğü, kiralamanın ticari organizasyon kapsamında yürütülüp yürütülmediğine bağlıdır. İktisadi işletmeye dahil olmayan bir taşınmazın ticari faaliyet dışında kiraya verilmesinde KDV doğmaz. Faaliyet ticari kazanç kapsamında kabul edilirse KDV mükellefiyeti doğar ve aylık beyanname verilmesi gerekir.

Kısa süreli konut kiralamasında konaklama vergisi alınır mı?

Konaklama vergisi, konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmetinden doğar. Danıştay, ticari organizasyon unsuru bulunmayan konut kiralamalarının konaklama tesisi sayılamayacağını ve konaklama vergisine tabi tutulamayacağını belirtmiştir. Verginin doğduğu hâllerde 2026 yılı için uygulanan oran yüzde 1’dir.

İzin belgesi olmadan kiralama yaparsam ceza ne kadar?

İzin belgesiz turizm amaçlı kiralamada, her bir konut için kanuni taban tutarı 100.000 TL olan idari para cezası uygulanır ve on beş gün süre verilir. Faaliyete devam hâlinde ceza kademeli olarak artar. Bu tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellendiğinden, güncel tutarların kontrol edilmesi gerekir.

Yurt dışındaki evimi Airbnb üzerinden kiraya veriyorum; Türkiye'de beyan etmem gerekir mi?

Türkiye’de yerleşmiş sayılıyorsanız, yurt içinde ve yurt dışında elde ettiğiniz kazançların tamamı üzerinden tam mükellefiyet esasında vergilendirilirsiniz ve gelir Türkiye’de beyan edilir. İdarenin görüşünde bu kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir. Yurt dışında ödenen şahsi gelir vergisi, kanunda öngörülen biçimde tevsik edilmesi şartıyla beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsup edilebilir.

Yurt dışındaki taşınmazın Airbnb kiralamasında KDV doğar mı?

Hayır. Kiralama hizmeti yurt dışında verildiği ve hizmetten yurt dışında faydalanıldığı için işlem, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu bakımından Türkiye’de yapılmış sayılmaz ve verginin konusuna girmez. Bu husus Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 18.12.2025 tarihli özelgesinde de belirtilmiştir.

Kiralamayı bir yönetim şirketine bıraktım; vergisel sorumluluk değişir mi?

İdarenin görüşünde, kiralama organizasyonunun mülk sahibince sağlanması ile aracı bir firmadan organizasyon hizmeti alınması arasında fark gözetilmemektedir. Yani işi bir firmaya devretmek, faaliyetin niteliğine ilişkin riski kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık yargı kararlarında belirleyici olan, kiralamanın ötesine geçen konaklama hizmetlerinin fiilen sunulup sunulmadığıdır.

Danıştay kararı benim dosyamı kendiliğinden kapatır mı?

Hayır. Karar önemli bir emsal oluşturmakla birlikte, hakkında tarhiyat yapılan kişilerin kendi işlemlerine karşı süresi içinde başvuruda bulunması gerekir. Devam eden davalarda karar emsal olarak sunulur; süresi geçmemiş ihbarnamelerde dava açılır; kesinleşmiş işlemler için ayrı bir değerlendirme yapılır.

Airbnb vergi var mı?

Evet, ticari organizasyon şeklinde yürütülmemesi ve sınırlı süreli olarak kiralanması halinde kira gelir vergisi ödenecektir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kısa süreli konut kiralamalarının vergilendirilmesinde belirleyici ölçüt, kiralamanın süresi değil faaliyetin ticari organizasyon içinde yürütülüp yürütülmediğidir. Danıştay kararlarıyla bu ölçüt netleşmiş olmakla birlikte, kararın somut bir dosyaya yansıması kendiliğinden gerçekleşmemektedir. Her dosya; tebliğ tarihine, dava konusu edilen işlemin türüne, daha önce ödeme veya uzlaşma yapılıp yapılmadığına ve faaliyetin fiilî yürütülme biçimine göre farklı bir yol izlemeyi gerektirir. Aynı apartmandaki iki konut için dahi sonuç değişebilmektedir.

Sürecin karmaşıklığı, birbirine paralel ilerleyen iki ayrı hukuki hattan kaynaklanmaktadır: bir yanda vergi dairesince tesis edilen mükellefiyet ve tarhiyat işlemleri, diğer yanda mülki idare amirince uygulanan idari para cezaları. Bu iki hattın mercileri, itiraz yolları ve süreleri farklıdır; birinin takibi diğerini korumaz. Süreler kısa ve kesin olduğundan, ihbarnamenin veya mükellefiyet tesis yazısının tebliğinden sonra geçen her gün seçenekleri daraltmaktadır.

Turizm amaçlı kiralama nedeniyle adınıza mükellefiyet tesis edilmiş, cezalı tarhiyat yapılmış veya vergi incelemesi başlatılmışsa, dosyanızın hangi aşamada olduğunun ve hangi yolun açık olduğunun bir an önce değerlendirilmesi önem taşır. Öner Hukuk ve Danışmanlık olarak Bakırköy’deki büromuzda, İstanbul genelinde vergi uyuşmazlıkları ve gayrimenkul kiralamasından doğan hukuki süreçlerde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz. Tebliğ edilen belgelerinizle birlikte büromuzla iletişime geçerek dosyanızın hukuki durumu hakkında değerlendirme alabilirsiniz.

Hukuki  Uyarı :İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.