Kentsel Dönüşüm Avukatı

Türkiye’nin deprem gerçeği, yapı stokunun yenilenmesini bir tercih olmaktan çıkarıp zorunluluk hâline getirmiştir. Bu yenilenmenin hukuki çerçevesini çizen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, malikler, kiracılar ve müteahhitler arasındaki ilişkileri yeniden şekillendiren, teknik olduğu kadar hukuki tarafı da ağır basan bir süreç öngörür. Riskli yapı tespitinden tahliyeye, arsa payı hesabından kat karşılığı inşaat sözleşmesine kadar her aşamada geri dönülmesi güç sonuçlar doğabildiğinden, sürecin başından itibaren kentsel dönüşüm konusunda uzman avukat desteği alınması hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur.

Bu rehberde; kentsel dönüşüm sürecinin hukuki aşamalarını, kentsel dönüşüm avukatının üstlendiği rolleri, avukatlık sözleşmesi ve vekaletname konularını, merak edilen kentsel dönüşüm avukat ücretlerini ve İstanbul özelinde bölgesel uygulamaları güncel mevzuat ışığında ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Nedir? 6306 Sayılı Kanun Ne Getirir?

Kentsel dönüşüm; ekonomik ömrünü tamamlamış, afet riski taşıyan veya zemin yapısı itibarıyla tehlike arz eden yapıların yıkılarak yerlerine güvenli, çağdaş yapıların inşa edilmesi sürecidir. Süreç esas olarak 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yürütülür. Kanun; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramları üzerine kuruludur ve tespit, itiraz, yıkım, değerleme, paydaşlar arası anlaşma ve yeniden yapım aşamalarını ayrıntılı biçimde düzenler.

2023 yılında yürürlüğe giren kapsamlı kanun değişiklikleriyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkileri güçlendirilmiş, riskli yapı tespitinin idare tarafından resen yapılabilmesinin önü açılmış ve maliklerin karar alma süreçleri kolaylaştırılmıştır. Son olarak 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişiklikleri; malik toplantısı usulünü yeniden düzenlemiş, maliklere yapılacak bildirimlerin ilan panosu, e-Devlet ve elektronik yollarla yapılmasını öngörmüş, tapu kütüğüne işlenecek şerhler ile müteahhit teminat oranlarında önemli güncellemeler getirmiştir. Bu dinamik mevzuat yapısı, sürecin güncel hukuk bilgisiyle takip edilmesini zorunlu kılar.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Aşamaları

1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz

Malikler, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak binalarının riskli olup olmadığının tespitini isteyebilir; tespit, idare veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından resen de yapılabilir. Tespit raporuna karşı maliklerin 15 gün içinde itiraz hakkı bulunur. İtiraz süresi hak düşürücü nitelikte olduğundan, raporun tebliğiyle birlikte vakit kaybetmeden bir kentsel dönüşüm avukatına danışılmalıdır. İtirazın reddi hâlinde idari yargıda iptal davası açılması gündeme gelir.

2. Paydaş Kararları ve Anlaşma

Riskli yapının yıkımı sonrasında arsa hâline gelen taşınmazda uygulamaya nasıl devam edileceği (yeniden inşa, kat karşılığı sözleşme, satış vb.) paydaşların salt çoğunluğuyla kararlaştırılır. 2026 yönetmelik değişikliğiyle, maliklerden en az birinin talebi üzerine tüm maliklerin toplantıya çağrılması usulü getirilmiştir. Karara katılmayan maliklerin payları hakkında izlenecek satış prosedürü ve azınlıkta kalan maliklerin hakları, sürecin en çekişmeli ve en çok dava üretilen alanıdır.

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Müteahhitle imzalanacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sürecin ekonomik kaderini belirleyen belgedir. Teslim süresi, gecikme cezası, teknik şartname, bağımsız bölüm paylaşımı, teminatlar ve fesih koşulları titizlikle müzakere edilmelidir. Yönetmelikle güncellenen müteahhit teminat oranları da sözleşme aşamasında mutlaka gözetilmelidir.

4. Kira Yardımı, Tahliye ve Dava Süreçleri

Riskli yapı maliklerine ve belirli koşullarda kiracılara kira yardımı sağlanır; tahliye ve yıkım aşamalarında ise idari işlemlere karşı dava yolları açıktır. Değer tespitine itiraz, tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, müteahhidin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshi gibi davalar bu aşamalarda sıkça gündeme gelir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Rolü

Kentsel dönüşüm; idare hukuku, eşya hukuku, borçlar hukuku ve inşaat hukukunun kesişiminde yer alır. Bu nedenle kentsel dönüşüm uzman avukat desteği tek bir dava takibinden ibaret değildir; sürecin bütününe yayılan koruyucu bir danışmanlıktır:

• Riskli yapı tespit raporunun incelenmesi ve süresi içinde itiraz edilmesi
• Malik toplantılarında hukuki temsil, karar tutanaklarının denetimi
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması, incelenmesi ve müzakeresi
• Azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunması, pay satışına karşı hukuki yollar
• Kira yardımı ve tahliye süreçlerinde başvuru ve itirazların yürütülmesi
• İdari yargıda iptal davaları ile hukuk mahkemelerinde tazminat, fesih ve tapu davalarının takibi

Kentsel dönüşüm için avukat desteğinin sürecin başında alınması, çoğu zaman dava aşamasına hiç gelinmemesini sağlar; sözleşme aşamasında önlenebilecek bir hata, yıllar süren yargılamalardan daha az maliyetlidir.

Kentsel Dönüşüm Avukat Sözleşmesi

“Kentsel dönüşüm avukat sözleşmesi” ifadesi uygulamada iki ayrı belgeyi karşılar. İlki, malik ile avukat arasında imzalanan avukatlık ücret sözleşmesidir; hizmetin kapsamını (danışmanlık, sözleşme incelemesi, dava takibi), ücreti ve masraf rejimini belirler. İkincisi ise avukatın malik adına inceleyip müzakere ettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve buna bağlı protokollerdir. Her iki belgede de kapsamın açıkça yazılması, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Avukatlık sözleşmesinde işin hangi aşamaları içerdiği (örneğin itiraz süreci ayrı, dava süreci ayrı ücretlendirilebilir) net biçimde düzenlenmelidir.

Kentsel Dönüşüm Avukat Vekaletname Örneği ve Gerekli Yetkiler

Kentsel dönüşüm sürecinde avukatın sizi temsil edebilmesi için noterden düzenlenecek vekaletname gerekir. İnternette dolaşan genel “kentsel dönüşüm avukat vekaletname örneği” metinlerine güvenmek yerine, vekaletnamenin işin niteliğine göre düzenlenmesi gerekir. Genel dava vekaletnamesine ek olarak süreçte sıklıkla ihtiyaç duyulan özel yetkiler şunlardır:

• Tapu müdürlükleri, belediyeler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdinde işlem yapma yetkisi
• Malik toplantılarına katılma ve oy kullanma yetkisi (gerekiyorsa ayrıca temsil belgesi)
• Sulh, ibra, feragat, kabul gibi özel yetkiler (HMK m.74 uyarınca ayrıca ve açıkça yazılmalıdır)
• Kira yardımı başvurusu yapma ve e-Devlet/idare nezdindeki bildirimleri takip yetkisi

Vekaletname çıkarılırken avukatınızın size ileteceği bilgiler (ad-soyad, T.C. kimlik no, baro ve sicil numarası) notere ibraz edilir; taşınmaz devri gibi işlemler söz konusuysa fotoğraflı ve özel yetkili vekaletname düzenlenmesi gerektiği unutulmamalıdır.

Kentsel Dönüşüm Avukat Ücretleri

Kentsel dönüşüm avukat ücretleri, işin kapsamına göre değişir: tek seferlik sözleşme incelemesi ile çok paydaşlı bir binanın tüm sürecinin yürütülmesi aynı emek düzeyini gerektirmez. Ücretin alt sınırı her yıl Resmî Gazete’de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile belirlenir; İstanbul Barosu’nun tavsiye niteliğindeki ücret tarifesi de fiili piyasa koşulları hakkında fikir verir. Kentsel dönüşüm avukatlık ücreti belirlenirken genellikle şu unsurlar dikkate alınır:

• Hizmetin kapsamı (danışmanlık, sözleşme müzakeresi, dava takibi veya tam süreç yönetimi)
• Bina/paydaş sayısı ve uyuşmazlığın karmaşıklığı
• Davanın türü ve muhtemel süresi (idari iptal davası, tapu davaları, tazminat davaları)
• Vekâlet ücretinin maktu mu, nispi mi kararlaştırıldığı

Net bir ücret bilgisi ancak dosyanızın incelenmesiyle verilebilir; bu nedenle görüşme öncesinde tespit raporu, tapu kaydı ve varsa sözleşme taslağının hazır bulundurulması sağlıklı bir değerlendirme yapılmasını sağlar.

İstanbul’da Bölgesel Kentsel Dönüşüm Hizmeti

Büromuz Bakırköy’de konumludur ve İstanbul’un tamamında kentsel dönüşüm dosyaları takip edilmektedir. Kentsel dönüşüm avukat Bakırköy aramasıyla bize ulaşan maliklerin dosyalarının önemli bölümünü, ilçedeki eski yapı stoku nedeniyle riskli yapı tespitleri ve kat karşılığı sözleşme uyuşmazlıkları oluşturmaktadır. Kentsel dönüşüm avukat Bahçelievler, Güngören ve kentsel dönüşüm avukatı Avcılar bölgelerinden gelen taleplerde ise özellikle zemin riski ve resen tespit uygulamaları öne çıkmaktadır. Anadolu Yakası’nda yoğun dönüşüm yaşayan bölgelerde — örneğin Kadıköy kentsel dönüşüm projelerinde — malik toplantıları ve müteahhit sözleşmeleri konusunda danışmanlık verilmektedir. Duruşmalar ve idari başvurular ilgili ilçe adliyeleri ve kurumları nezdinde bizzat yürütülmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Riskli yapı raporuna itiraz süresi kaç gündür?

Tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gündür. Süre hak düşürücü olduğundan gecikmeden hukuki destek alınmalıdır.

Kentsel dönüşümde karar için kaç malik gerekir?

Güncel mevzuata göre uygulamaya ilişkin kararlar paydaşların salt çoğunluğuyla alınır; 2026 yönetmelik değişikliğiyle malik toplantısı usulü ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.

Kentsel dönüşüm sürecinde avukat tutmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir; ancak itiraz süreleri, sözleşme müzakereleri ve pay satışı gibi geri dönüşü zor aşamalar nedeniyle kentsel dönüşüm sürecinde avukat desteği hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.

Kiracılar kentsel dönüşümde hangi haklara sahiptir?

Belirli koşullarda taşınma yardımı ve kira yardımından yararlanma imkânı vardır; tahliye sürecinde tebligatların usulüne uygunluğu ayrıca denetlenmelidir.

Ankara veya İzmir’deki taşınmazım için hizmet alabilir miyim?

Büromuz İstanbul/Bakırköy merkezlidir. Ankara veya İzmir’deki dosyalar için uzaktan danışmanlık, sözleşme incelemesi ve gerektiğinde yerel meslektaşlarla koordinasyon sağlanabilmektedir; dava takibinin niteliğine göre yönlendirme yapılır.

Avukat için hangi vekaletname gerekir?

Noterden düzenlenecek, dava takibi yanında idare ve tapu nezdinde işlem yetkilerini ve gerekiyorsa sulh-ibra gibi özel yetkileri içeren bir vekaletname yeterlidir; içerik dosyanıza göre belirlenir.