Kategori: Kira Hukuku

Tevdi Mahalli Tayini Davası

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 7 Nisan 2023 ile 0 Yorum

Tevdi Mahalli Ne Demek

Tevdi kelimesi; herhangi bir şeyin verilmesi, teslim edilmesi anlamına gelmektedir. Tevdi mahalli tayini ise ödeme yerinin belirlenmesi anlamına gelmektedir.

Tevdi Mahalli Tayini Davası

Tevdi mahalli tayini davası kiracının kirayı yatırmak isteyip yatıramaması halinde açılmaktadır. Bazı ev sahipleri kiracıyı temerrüde düşürmek için banka hesabını kapatmakta ya da kirayı almaktan kaçınmaktadırlar.

Uygulamada, özellikle kiralayanın konutta ödemeli olarak gönderilen kira parasını almaktan imtina etmesi halinde ve kiracının talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından yüzeysel inceleme ile evrak üzerinde tevdi mahalli tayini kararı verilir. Basit yargılama usulüne tabi olduğu için duruşma yapılmadan dosya üzerinden karar verilir.

Ev sahibinin evin anahtarını teslim almak istememesi durumu da bu duruma dahildir. Evi boşaltan kiracı ev anahtarını teslim etmek istemesi üzerine evin sahibi anahtarı almaktan kaçınırsa işte o zaman kiracı tevdi mahalli tayini talep edebilecektir.

Tevdi mahalli tayini TBK 107. maddede belirtilmiştir.

MADDE 107- Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir.
Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirler. Bununla birlikte ticari mallar, hâkim kararı olmadan da bir ardiyeye tevdi edilebilir.

Kiracının Temerrüde Düşmesi Ne Demek?

Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesine göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olur.

Alacaklının Temerrüde Düşmesi Ne Demek?

Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, alacaklı temerrüde düşmüş olur.

Tevdi Mahalli Tayini Şartları

Ev sahibinin temerrüde düşmesi gerekir. Yani ev sahibinin kirayı almaktan kaçınması gerekir. Ev sahibinin temerrüde düşmesi halinde kiracı tevdi mahalli tayini davasını açabilecektir.

Tevdi Mahalli Tayini Yetkili Mahkeme

Tevdi mahalli tayini davasında yetkili mahkeme talepte bulunan kişinin veya ilgililerden birinin oturduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Tevdi Mahalli Tayini Görevli Mahkeme

Tevdi mahalli tayini 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 382. maddesinde sayılan Borçlar Hukukundaki çekişmesiz yargı işleri kapsamındadır. Çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olduğundan tevdi mahalli tayini için de görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Tevdi Mahalli Tayini Vekalet Ücreti

Tevdi mahalli tayininde davacı lehine karar verilmesi halinde davacı vekiline vekalet ücreti hükmedilecektir.

Tevdi Mahalli Tayini Harç

Tevdi mahalli tayini davası için başvurma harcı, vekalet harcı, gider avansı ve vekalet pulu masrafı ödenmektedir. Avukat olmadan açılacak olan davada vekalet harcı ve vekalet pulu masrafları ödenmez.

Tevdi Mahalli Tayini Değişik İş Mi?

Tevdi mahalli tayini davası Değişik İş olarak açılmaktadır. Hakim, tevdi mahalli tayini davası için işin esasına girmeden dosya hakkında karar vermektedir.

Tevdi Mahalli Tayini Kararına İtiraz Nereye Yapılır?

Tevdi mahalli tayini kararı veren mahkemeye itiraz yapılabilir. İtiraz yapıldıktan sonra Sulh Hukuk Hakimi duruşma açarak davaya bakacaktır. Duruşma sonunda verecek karar kesindir ve temyiz edilemez.

Alt Kira Sözleşmesi ve Alt Kiracı

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 3 Ocak 2023 ile 0 Yorum

Alt Kira Nedir?

Alt kira; kiralanan yerin kullanım hakkının üçüncü kişiye devredilmesi durumudur. Konut ve çatılı işyerlerine tabi taşınmazların alt kiralaması Türk Borçlar Kanunu genel hükümlere tabidir.

Alt Kira TBK 322. maddede belirtilmiştir.

TBK m. 322 – Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Alt Kira Sözleşmesine Etkisi

Alt kira sözleşmesi yapılırken iki ayrı sözleşme karşımıza çıkacaktır. İlk kira sözleşmesi taşınmazı kiralayan asıl kiracı ve kiralayan arasında kurulan sözleşmedir. İkinci kira sözleşmesi ise asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan sözleşmedir.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre asıl kira sözleşmesinin sona ermesi halinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erecektir.

Alt Kiraya Verme Yasağı

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, el yazısı ile taşınmazın kiraya verilebileceği yazılmış ve kira sözleşmesine eklenmiş ise işbu şartı geçerli olarak kabul edebilmek için el yazısı ile eklenen bölümün kiraya veren tarafça paraf edilmesi gerekir. Kiraya veren tarafından el yazısı ile eklenen kısım paraf edilmemiş ise kira sözleşmesine eklenen “alt kiraya verilir” hükmü geçersiz ve yok hükmünde kabul edilecektir.

Alt Kira Yasağına Aykırılık

Kira sözleşmesinde devir yasağı olmasına rağmen söz konusu taşınmaz üçüncü bir kişiye kiraya verilmiş ise asıl kiracıya karşı ihtarname gönderilerek yasada öngörülen süre içinde (30 gün) sözleşmeye aykırılığın giderilmesi ve sözleşme aslına dönmesi istenmelidir.

Gönderilen ihtarnameye rağmen sözleşmeye aykırılık giderilmez ise Türk Borçlar Kanunu 316. madde gereği sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilir

TBK Madde 316 – Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Alt Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınıp icra yoluyla tahliyesine gidildiği zaman alt kiracının tahliyesi sağlanır. Asıl kiracının icra yoluyla tahliye edileceği durumda alt kiracı kiracılık sıfatının devam ettiği iddiasında bulunamayacaktır.

Asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınarak icra yoluyla tahliyeye gidildiği zaman İcra İflas Kanunu 276. maddesi devreye girer.

İİK Madde 276 – Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair
resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.

Alt Kiralama Cezası

Asıl kiracı, kiralayan kişinin muvafakati olmamasına rağmen taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermişse bu kişi herhangi bir ceza almaz. Ancak Borçlar kanununda doğan tazminat hakları saklıdır.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkı

Yazar Av. Mervenur COŞKUR Tarih 19 Aralık 2022 ile 0 Yorum

Kiraya Veren Malik Olmak Zorunda Mı?

Kiraya veren ve malik farklı kişiler olabilir. Malik ev veya işyerinin kiralanması için birine yetki verebilir. Kiraya veren kişinin malik olması zorunlu değildir.

Kiraya Veren ve Malikin Farklı Kişiler Olması Halinde Tahliye Davasını Kim Açabilir?

TBK 350. madde ve devamı maddelerinde kiraya veren kiralayanın dava açma hakkı mutlaktır. Malik kiraya veren değilse bu malik öncelikle kiracıya ihtar göndererek malik olduğunu belirtmelidir. Ancak bundan sonra dava açabilecektir.

Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Kiraya verenin fesih hakkı vardır. Ancak bu fesih haklı olmak zorundadır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Ancak 10 yıllık uzama süresi bu durumun istisnasıdır.

Birden Fazla Kiraya Verenin Olması Halinde Dava Nasıl Açılır?

Tahliye davası bölünemez bir davadır. Kiraya verenin birden fazla olması halinde kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Tüm kiraya verenlerin ortak bir şekilde dava açması gerekir. Tek bir kişinin dava açması halinde diğer kiraya verenler davaya katılarak davanın devam ettirilmesi sağlanabilir. Ancak ihtarın mutlaka kiraya verenler tarafından birlikte çekilmesi gerekir. Eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Türk Borçlar Kanunu 336. maddeye göre;

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Tahliye

Türk Borçlar Kanunu madde 205’e bakıldığında, kiraya verenin ölümü halinde, mirasçılar halef olacağından, kira sözleşmesinin tarafı, herhangi bir yenilemeye gerek duyulmadan mirasçılar olmaktadır. Mirasçılar kira sözleşmesine devam etmek istemezlerse, sözleşmesinin feshi için şartların oluştuğuna dair bir ihtarname düzenleyerek hukuki süreci başlatabilirler. Kiraya verenin ölümü halinde, mirasçılar kira hakkına elbirliği halinde malik sıfatıyla sahip olduklarından birlikte hareket etmek zorundadırlar.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi

Kiraya veren kişinin ölmesi durumunda sözleşme aynı şekilde kiraya verenin mirasçılarıyla taraf olacak şekilde devam etmektedir. Kiraya verenin ölmesi halinde yeni bir sözleşme yapılması zorunlu değildir.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK 350. maddeye göre; Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya Veren Annesi ve Babası İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

TBK m.350 göre; kiraya veren kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açabilir. Yani kiraya veren anne ve babasının oturması için tahliye davası açabilir.

Kiraya Verenin Tahliye Sebepleri

Kiraya veren çeşitli sebeplerle kiracıyı tahliye ettirebilir. Bunlar:

İhtiyaç nedeniyle tahliye,
İmar ve inşa sebebiyle tahliye,
Yeni Satın alma nedeniyle tahliye,
Kiracının kirayı ödememesi veya kirayı geç ödemesi,
Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde konutunun olması,
10 yıllık kira süresinin dolması

Kiraya Verenin Birden Çok Taşınmazı Bulunması

Kiraya verenin birden fazla konutu olması halinde kiralayan istediği konut için tahliye davası açabilir.

Kira Depozito İadesi Yargıtay Kararı

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 15 Aralık 2022 ile 2 yorumlar

Kira Depozito İadesi Yargıtay Kararları

1-) Mahkemece ihtarnameler ve tebliğ evrakları getirtilip, taraf delilleri toplanarak mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak, davalının hasar yönünden sunduğu delillerin toplanması ve kira sözleşmesi gereğince taşınmazın tam ve eksiksiz teslimi halinde depozitonun iade edileceği kararlaştırılmış olduğundan inceleme yapılarak sonucuna göre varsa hasar bedeli tespit edilip davacının depozito alacağından mahsubu ile kalan alacak yönünden karar verilmesi gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5375 E. , 2019/1243 K.

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dava dilekçesinde özetle; 01/08/2004 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı taşınmazı tahliye ettiğini, anahtar tesliminin de noter marifetiyle yapıldığını, davalılara kira başlangıcında 2800 USD depozito bedeli ödendiğini, kiralananın tam ve eksiksiz olarak teslim edilmesine rağmen depozito bedelinin iade edilmemesi üzerine davalılar aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalıların takibe itiraz ettiğini, mecurun tam ve eksiksiz teslim edildiğinin ve faydalı tamiratların yapıldığının yargılama ile ispat edileceğini belirterek itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar, cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın davacıya işyeri olarak kiraya verildiğini, davacının gönderdiği ihtarname ile kira sözleşmesini yenilemeyeceğini bildirdiğini ve 2800 USD’nin iadesini talep ettiğini, davacıya ihtarname ile kiraya konu taşınmazın eksikliklerinin ve hasarlarının giderilmesi ile eksik yatan kira bedellerinin de tamamlanması durumunda depozitonun tamamının iade edileceğinin bildirildiğini, eksik kira bedelleri için davacı aleyhine takip başlatıldığını, davacının kısmi ödeme yaparak bir kısım alacağa itiraz ettiğini, taşınmaz hasarının depozitodan dahi yüksek olduğunu belirterek davanın reddini ve kötüniyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davalının ayrı bir dava ile hasar ve hor kullanım tespit edilip kesinleşmedikçe depozito bedeline ilişkin olarak icrada alacak talebinde bulunup takas mahsup iddiasını öne süremeyeceği, davada öyle bir tespit olmadığı, takas mahsup yapılması için kesinleşmiş iki alacağın olması gerektiği ve bunu icra mahkemelerinin yapacağı, davada kesinleşmiş iki alacak olmayıp davacının kiralama sırasında kiralayana verdiği 2.800 USD’nin ihtilafsız olduğu ve bu durumda verilen depozitonun kiracıya iade edilmesi gerektiği, takipten evvel yapılan faiz hesaplamasının takipten sonra yapılması gerektiğinden
faiz alacağına ilişkin talebin reddi gerektiği belirtilerek asıl alacağa ilişkin talebin kabulü ile takibin devamına, faiz bakımından ise itirazın iptali talebinin reddine karar verilmiş ve hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.
Somut uyuşmazlık; depozito bedelinin iadesinin gerekip gerekmediği noktasındadır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve yine aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davacının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme başlıklı 335. maddesinde; “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.
Mahkemece tarafların dayandığı ihtarnamelerin onaylı suretleri ile tebliğlerine ilişkin evraklar getirtilmemiş ön inceleme duruşmasında karar verilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan 01.08.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin “hususi şartlar” başlıklı bölümünün 6. maddesi uyarınca davacı tarafça davalı …’a depozito bedeli ödendiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu madde gereğince sözleşme süresinin sona ermesinde gayrımenkulün kiracı tarafından tam ve eksiksiz olarak kiraya verene teslim edilmesini müteakip 3 gün içinde depozito kiracıya geri ödenecektir. Ayrıca sözleşmenin ilk sayfasında bina ile birlikte teslim olunan demirbaş ve eşyanın da teslim tesellüm tutanağında belirtildiği ifade edilmiştir. Mahkemece ihtarnameler ve tebliğ evrakları getirtilip, taraf delilleri toplanarak mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak, davalının hasar yönünden sunduğu delillerin toplanması ve kira sözleşmesi gereğince taşınmazın tam ve eksiksiz teslimi halinde depozitonun iade edileceği kararlaştırılmış olduğundan inceleme yapılarak sonucuna göre varsa hasar bedeli tespit edilip davacının depozito alacağından mahsubu ile kalan alacak yönünden karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile tahkikat aşaması gerektiği gibi yerine getirilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 18.02.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

2-) Davacı kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan erken tahliye nedeniyle kira paralarının tahsiline ilişkin alacak davası bulunduğuna göre mahkemece kiracının depozitonun iadesi talebinin, kiralayanın erken tahliye nedeniyle açtığı alacak davası ile birlikte değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3382 E. , 2016/1220 K.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve alacak davasına dair karar, davacı-karşı davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Asıl dava, davacı kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan 6.000 USD depozito bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine, birleşen…2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/226 Esas sayılı dava,davacı kiralayan tarafından davalı kiracı aleyhine açılan kiracının erken tahliyesi nedeniyle dönem sonuna kadarki 8 aylık toplam 80.000 TL kira parasının tahsili istemine, birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/227 Esas sayılı dava, davacı kiralayan tarafından davalı kiracı aleyhine açılan kiralanana imar ve sözleşmeye aykırı olarak yapılan imalatların eski hale getirilmesi bedeli ve tamir süresi kira parasından oluşan toplam 43.972,40 TL alacağın tahsili istemine, birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/227 Esas sayılı davada, davalı kiracı tarafından davacı kiralayan aleyhine açılan karşı dava, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraflar bedeli 7.000 TL’nin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemenin tüm davaların reddine ilişkin ilk kararın temyizi üzerine Dairemizin 25.02.2014 tarihli bozma ilamı ile birleşen …2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/227 Esas sayılı dava ve bu davada açılan karşı davanın reddine ilişkin hükümlerin onanmasına, asıl ve birleşen …2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı davaların reddine ilişkin hükümlerin bozulmasına karar verilmiş, mahkemece Dairemizin bozma ilamına uyularak verilen 25.12.2014 tarihli son kararda, asıl davanın reddine, birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı dosyasında davanın kısmen kabulüne, 30.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm asıl davada davacı, birleşen davada davalı kiracı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre birleşen …2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı davada verilen hükme davalı kiracı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Asıl davanın reddine ilişkin hükme yönelik davacı kiracı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı kiracı vekili,davalıya ait taşınmazda 01.06.2002 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kira sözleşmesi gereğince davalı kiralayana 6.000 USD depozito ödendiğini, kira sözleşmesinin 18.11.2008 tarihinde feshedilip taşınmazın tahliye edilmesine ve anahtarın tevdi mahalli dosyasına teslim edilmesine rağmen davalı kiralayanın depozito bedelini iade etmemesi üzerine tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali isteminde bulunmuştur. Davalı vekili asıl davada cevap dilekçesi vermemiş, mahkemece depozitonun iadesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2002 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli ilk kira sözleşmesinin 7.maddesinde “…kiracıdan 4000 Amerikan Dolar’ı depozito alındığı,kiracının işyerini ikinci yıldan sonra tahliye etmesi durumunda herhangi bir hasar, zarar, ziyan ve herhangi bir borç yok ise depozitonun kiracıya iade edileceği…” kararlaştırılmıştır. Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli ikinci kira sözleşmesinin 7.maddesinde “…6.000 Amerikan Doları depozito verileceği, tahliye halinde mal sahibine herhangi bir borç yok ise depozitonun ayneni iade edileceği…” kararlaştırılmıştır. Davacı kiracının depozito verdiği hususunda uyuşmazlık bulunmadığına göre, kiralananın yargılama sırasında dava dışı 3.kişiye satılmış olması davacı kiracının davalı kiralayandan (eski malik) depozitonun iadesini istemesine engel değildir. Mahkemece uyulmasına karar verilen Dairemizin bozma ilamında “…taraflar arasındaki her iki sözleşmede de depozitonun kiracının herhangi bir borcunun olmaması halinde iade edileceği kararlaştırıldığına ve birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı dosyasında da davacı kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan erken tahliye nedeniyle kira paralarının tahsiline ilişkin alacak davası bulunduğuna göre mahkemece kiracının depozitonun iadesi talebinin, kiralayanın erken tahliye nedeniyle açtığı alacak davası ile birlikte değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, mahkemece, davacı kiracı şirketin kiralayana borçlu olması nedeni ile depozito bedelini isteyemeyeceği gerekçesiyle depozito bedeline ilişkin davanın reddine karar verilmiş ise de, kiralayan taraf kiracıdan olan alacağını hüküm altına aldırmış olmakla ve davadan sonra kiralayan tarafından açılan alacak davası nedeniyle takas-mahsup talebinde de bulunulmadığına göre davacı kiracının depozito bedeline ilişkin itirazın iptali davasının (asıl davanın) kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile asıl davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ;Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle birleşen …2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı davadaki hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada verilen hükmün BOZULMASINA ve onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına 23.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

3-) Kira sözleşmesinde depozito bedelinin ödendiği belirtilmemiş ise de; davalı vekilinin depozitonun ödenmediğine ilişkin bir savunması yoktur. Davacı depozito tutarının banka hesabına ödendiğini iddia etmiş olmasına göre, bu durumda banka kayıtları getirtilerek depozito bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/3311 E. , 2016/3420 K.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından davalı kiralayana ödenen kira bedeli, depozito, taşınma masrafı ve tespit masrafı alacağının tahsili istemiyle yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı kiracı vekili;Müvekkilinin davalıya ait taşınmazı kiralaması sonrası taşınmazdaki parkelerde kurtlanmalar olduğunun anlaşılması üzerine taşınmazda yapılan tespit ile taşınmazın insan sağlığı için uygun olmadığından taşınmazı zorunlu sebeplerden dolayı tahliye ettiğini, taşınmazdaki gizli ayıp nedeniyle, davalıya ödenen 1.250 TL kira bedeli, 2300 TL taşınma masrafı, 1.047 TL tespit ve noter masrafı, kira akdi ile birlikte davalıya ödenen 1.000 Dolar tutarındaki depozitonun iade edilmediğini, iadesi için yapılan icra takibine de itiraz edildiğini belirterek itirazın iptaline ve alacağın %40’ı oranında icra tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise ayıbın giderilmesi için herhangi bir ihtar yapılmadığı gibi taşınmaza verilen zararlar olduğu ve ödenmeyen kira bedelleri olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ayıbın giderilmesi için ihtar yapılmadığından ve depozito bedelinin davacı kiracı tarafından ödendiğinin ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin depozito bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Taraflar arasında 01.11.2011 tarihli 1yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 8. maddesinde, 1.000 Dolar depozitonun kiralayanın hesabına ödeneceği, düzenlemesi yer almaktadır. Davalı tarafından taşınmaz tahliye edilerek taşınmazın anahtarı 09.01.2012 tarihinde davacıya teslim edilmiştir.
Her ne kadar kira sözleşmesinde depozito bedelinin ödendiği belirtilmemiş ise de; davalı vekilinin depozitonun ödenmediğine ilişkin bir savunması yoktur. Davacı depozito tutarının banka hesabına ödendiğini iddia etmiş olmasına göre, bu durumda banka kayıtları getirtilerek depozito bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26/04/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 26 Kasım 2022 ile 0 Yorum

Kira Tespit Davası İle İlgili Yargıtay Kararları

1-) Kira bedelinin tespitinin talep edilebilmesi için, davanın kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas 2019/435 Karar

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmadığına ve Süresinde Gönderilmiş İhtarname veya Açılmış Dava da Bulunmadığına Göre 20.11.2014 Tarihinde Açılan Asıl Dava Dilekçesinin 08.12.2014 Tarihinde Davalıya Tebliğ Edilmiş Olması ve Yine Birleşen Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği – 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Aksi Halde Davanın Reddine Karar Verilmesi Gereği )

* KİRA ÜCRETİNİN ARTIRILMASI ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )

* KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNMAMASI ( Kira Bedelinin Tespiti – Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği Ancak Temyiz İncelemesi Sırasında Yeni Dönemin Başladığı da Göz Önünde Bulundurularak Mahkemece Bir Sonraki Dönem İçin 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Gereği )

* MEVCUT KİRA BEDELİNİN EMSAL RAYİÇLERİN A LTINDA KALMASI ( Kira Bedelinin Tespiti/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespitit istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

2-) Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E., 2019/2619 K.

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

3-) Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas 2019/5879 Karar

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )

* EMSAL KİRA SÖZLEŞMELERİNİN CELBİ ( Kira Bedelinin Tespiti – “Hak ve Nesafet” İlkesi Uyarınca Kira Parasının Tespit Edilmesi İçin Öncelikle Tarafların Tüm Delilleri Varsa Emsal Kira Sözleşmeleri Aslı veya Onaylı Örnekleri Dosyaya Alınması Bilirkişi Marifetiyle Kiralanan Taşınmaz ve Taraf Emsallerinin Tek Tek Görülüp İncelenmesi Böylece Elde Edilen Veriler Somutlaştırılarak Dava Konusu Yer İle Ayrı Ayrı Kira Parasına Etki Eden Tüm Niteliklerin Karşılaştırılması Dava Konusu Taşınmazın Tespiti İstenen Kira Dönemi İtibariyle Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Boş Olarak Getirebileceği Kira Parasının Belirlenmesi Suretiyle Hak ve Nesafete Uygun Makul Bir Kira Parasına Hükmedileceği )

* HAK VE NESAFET İLKESİ ( Kira Bedelinin Tespiti – Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Somut olayda; Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı,01.04.2014 tarihinde açtığı davada , davalı ile aralarında 10.03.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini ,bu sözleşme ile davalının … No:14/A adresinde yer alan işyerinde kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte kira bedelinin 9.000 TL olarak belirlendiğini, 3 yıl 9.000 TL olarak kalması daha sonraki yıllarda enflasyon oranında artış yapılmasını kararlaştırdıklarını, mevcut kira bedelinin 11.680 TL olduğunu ancak bu bedelin bölgede uygulanan emsal kira bedelleri karşısında oldukça düşük kaldığını belirterek aylık kira dava tarihi itibari ile 20.000 TL olarak tespitine ve arada oluşacak farkın tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 10.03.2014-26.11.2014 tarihleri arasında aylık kira bedelinin dosya kapsamında aldırılan ve enflasyon oranına göre belirlendiği anlaşılan stopaj dahil 12.449,43 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin tatbik olacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

Ayrıca,18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesiyle 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine ” Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanunun 344 . maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 Sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kiracı Hakları

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 24 Ekim 2022 ile 0 Yorum

Kiracının Hakları 2022

Kiracının, evi veya işyerini kararlaştırılan tarihte teslim alma hakkı vardır. Aynı zamanda evin kullanıma elverişli bir halde olması gerekir.
Aksi kararlaştırılmamışsa kiracı, zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülüklerin yerine getirilmesini malikten isteyebilir.
Kiracı, evdeki ayıpların giderilmesini talep edebilir.
Kiracının sözleşme süresi dolmadan ve haklı bir sebep olmadan evden çıkarılmama hakkı vardır.
Kiracının ödeyeceği depozito bedelinin 3 aylık kiradan daha fazla olmaması gerekir.
Kullanımla ilgili olan yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme hakkı vardır.
Geç ödenen kira bedeline ilişkin cezai koşul içeren bir anlaşmanın yapılmasını engelleme hakkı vardır.
Ev sahipleri kira sözleşmesinde yazan kira bedelini sözleşme süreci boyunca kendi istekleri doğrultusunda kiracının aleyhine olacak şekilde değiştiremez. Taraflar arasında kira artış bedeli için özel bir kural belirlenmemişse kira artışı ancak yasal sınırlar dahilinde gerçekleştirilebilir.

Okumaya devam et

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 3 Ekim 2022 ile 0 Yorum

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralanan yerin imar ve inşası nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu davayı kiralayan kişi ve söz konusu kiralanan yerin maliki açabilecektir.

Kiralanan yıkılmayacak ise; elbirliği mülkiyete konu taşınmazda bütün maliklerin davayı birlikte açması gerekir. Paylı mülkiyete konu taşınmazda ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması halinde tahliye davası açılabilir. Ancak gerek elbirliği mülkiyette gerekse paylı mülkiyette maliklerden herhangi biri kiracı ile sözleşme yapmış ise malikin kanundan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklanan dava açma hakkı vardır.

Kiralanan yıkılacak ise; elbirliği veya paylı mülkiyet fark etmeksizin tüm maliklerin rızası olması gerekir.

Tadilat Nedeniyle Kiracıyı Çıkarma

TBK m.350/2’ye göre;

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu madde dikkate alındığında kira konusu konut ve çatılı iş yerinin “Yeniden İnşa” ve “Esaslı Onarım” nedeniyle tahliyesi talep edilebilir.

Yeniden inşa durumunda kira konusu taşınmaz yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilecektir. Kiralanan binanın ruhsatsız olması inşa amaçlı tahliye davası açılmasına engel teşkil etmez.

Taşınmazın esaslı onarımında ise yeni bir yapı inşası söz konusu olmayıp, yapının taşıyıcı unsurları yerinde kalarak binada esaslı onarım yapılacaktır. Bundan dolayı da kira konusu taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Esaslı tadilat ve onarımda, yapılacak onarım sırasında kiracının kiralanan taşınmazda bulunmasının imkansız olması gerekir. Zira ufak tefek tadilatlar ancak geçici tahliye nedeni olabilir.

Tahliyesi istenen taşınmazın tarihi eser niteliğinde olması halinde inşa amaçlı olarak tahliye davası açılabilmesi için alınan ruhsat ve mimari projenin Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Bölge Kurulunca da onaylanması gerekir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

“Yeniden İnşa” ve “Esaslı Onarım” nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için;

Mimari ve tadilat projesi hazırlanmalıdır.
Mimari proje o yere ait olmalıdır.
Mimari proje gereği tadilat sırasında taşınmazda oturmanın mümkün olmaması gerekir.
Kiralananda yapılmak istenen tadilatların imar amaçlı ve esaslı nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenip, bu tadilatların yapımı sırasında taşınmazının kullanımının can ve mal güvenliği açısından sakıncası bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açılma Zamanı

Davanın, sözleşmenin bitimini izleyen 1 ay içinde veya davanın en geç açılması gereken süre içinde ihtar tebliğ edilerek önceden ihtar keşide edilmişse dava kira sözleşmesinin dönem sonuna kadar açılması gerekir.

Başlangıcı ve süresi belli olmayan kira sözleşmelerine dayanılarak tahliye davası açılamaz. Zira kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi kiralayan tarafından ispat edilmelidir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye İhtarname

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; sonu belli olmayan sözleşme dava açılma zamanı 6’şar dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi, altıncı ayın sonunda da davanın açılması gerekir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır.

Taraflar arasındaki sözleşmede fesih ihbar şartına ilişkin düzenleme var ise, fesih ihbarı için öngörülen sürede dava açılmalıdır. Örnek verilmesi gerekirse; kira sözleşmesinde taşınmazın tahliyesi için kira dönem sonu gelmeden üç ay önceden fesih için ihbarda bulunulması kararlaştırılmışsa, dönem sonu gelmeden fesih ihbarı gelmediği durumda, bu ihbarda bulunulmadığı gerekçesiyle açılan dava reddedilecektir. Bu durumda da kira sözleşmesi kira bedeli hariç aynı şartlarla bir yıl uzamış olur.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tadilat nedeniyle tahliye davası basit yargılama usulüne göre görülür. Dava dilekçesi ile dava açıldıktan sonra davalı tarafa tebliğ edilir. Davalı taraf 2 hafta içinde cevap dilekçesini sunmalıdır. Taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremezler.

Mahkeme, tarafların dinlenmesi, delillerin incelenmesi ve tahkikat işlemlerinin yapılmasını yukarıdaki fıkrada belirtilen duruşma hariç, iki duruşmada tamamlar. Duruşmalar arasındaki süre bir aydan daha uzun olamaz. İşin niteliği gereği bilirkişi incelemesinin uzaması, istinabe yoluyla tahkikat işlemlerinin yürütülmesi gibi zorunlu hâllerde, hâkim gerekçesini belirterek bir aydan sonrası için de duruşma günü belirleyebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davasında davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yeni Hali ile Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi

Yeniden inşa edilen veya imarı gerçekleştirilen taşınmazda eski kiracının (yeni kira bedeli ile olmak şartıyla) kiralamada öncelik hakkı mevcuttur. Mülkiyet sahibinin taşınmazın yeni hali için, belirlenmiş güncel kira bedeliyle ilk olarak ilgili taşınmazdan tahliye edilmiş eski kiracıya teklif götürme zorunluluğu vardır. Bunun için kiraya veren, eski kiracıya yazılı bildirimde bulunur.

Kiraya verenin kiracıya yapacağı bu yazılı bildirim ile taşınmazı tekrar kiralayıp kiralamayacağı sorulacaktır. Eski kiracı, söz konusu bu yazılı bildirimden sonra 1 ay içerisinde ilgili taşınmazı kiralamak için öncelikli olan hakkını kullanmaz ise taşınmaz başkasına kiralanabilir.

Kiraya veren, yeniden inşa ya da imar yaptırdığı taşınmazı, eski kiracıyı tahliye etmesinin ardından 3 yıl içinde başkasına kiraya verirse ya da eski kiracıya yapılması gereken yazılı bildirimi yapmadan taşınmazı bir başkasına kiraya vermesi durumunda; eski kiracıya son kira senesinde kiracının ödediği bir senelik kira bedelinden az olmamak şartı ile tazminat ödemekle yükümlü hale gelir.

Kiracının Evi Başkasına Kiralaması

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 24 Haziran 2022 ile 0 Yorum

Kiracının Evi Başkasına Kiralaması

Türk Borçlar Kanunun alt kira ve kullanım hakkının devri başlıklı 322. maddesi şu şekildedir:

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Okumaya devam et

İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 23 Haziran 2022 ile 0 Yorum

İ H T A R N A M E

İHTAR EDEN : Ad-Soyad: ………..– T.C. Kimlik No: …………

KARŞI TARAF : Ad-Soyad: ………..– T.C. Kimlik No:…………

KONU : Tarafınızla akdedilmiş olan ……………. tarihli kira sözleşmesi gereğince kira sözleşmesinin sona erdiği tarih itibariyle kiralanan mecurun tahliye edilmesine dair ihtarımızdır.

AÇIKLAMALAR :

Sayın Muhatap,

Tarafınız ile aramızda “…………. Cad. ………….Sok. No:23 ……………” adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak akdedilen ………….. tarihli kira sözleşmesi, 26.02.2021 tarihinde sona erecek olup; ilgili taşınmaz tarafımızca zorunlu işyeri ihtiyacından kaynaklı bir şekilde işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesi 6098 Sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca tarafımızca yenilenmeyecektir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin bitiş tarihi olan ……….. tarihinde kiracı olarak bulunduğunuz taşınmazı ve içinde bulunan demirbaş eşyaları size teslim edildiği şekilde ve sağlam olarak teslimi ile taşınmazı tahliye etmenizi; aksi takdirde tüm yasal yollara başvurularak tahliyenizin sağlanacağı, tahliyenin geciktirilmesinden yahut gerçekleştirilmemesinden doğan her türlü zararın ve işleyen kira bedelinin yasal faiz ile birlikte tarafınıza yükletileceği hususları İHTAR OLUNUR.

SAYIN NOTER;

ÜÇ NÜSHADAN İBARET İŞBU İHTARNAMENİN BİR NÜSHASININ MUHATABA TEBLİĞİNİ, BİR NÜSHASININ DAİRENİZDE SAKLANMASINI, BİR NÜSHASININ TEBLİĞ ŞERHİNE HAVİ OLARAK TARAFIMIZA İADESİNİ RİCA EDERİZ. (tarih)

İHTAR EDEN

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Yazar Av. Yekcan Öner Tarih 21 Haziran 2022 ile 0 Yorum

Kira Şerhi Nedir?

Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir. Bu şerhle birlikte kiracı, yeni malike karşı kendini koruma altına alır.

Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi

Taşınmaz kiralarında sözleşmeyle birlikte kiracının kiracılık hakları tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu durum hem Türk Borçlar Kanununda hem de Türk Medeni Kanununda açıkça belirtilmiştir.

TBK m. 312 – Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

Okumaya devam et