Türk Borçlar Kanunun alt kira ve kullanım hakkının devri başlıklı 322. maddesi şu şekildedir:
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
İ H T A R N A M E
İHTAR EDEN : Ad-Soyad: ………..– T.C. Kimlik No: …………
KARŞI TARAF : Ad-Soyad: ………..– T.C. Kimlik No:…………
KONU : Tarafınızla akdedilmiş olan ……………. tarihli kira sözleşmesi gereğince kira sözleşmesinin sona erdiği tarih itibariyle kiralanan mecurun tahliye edilmesine dair ihtarımızdır.
AÇIKLAMALAR :
Sayın Muhatap,
Tarafınız ile aramızda “…………. Cad. ………….Sok. No:23 ……………” adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak akdedilen ………….. tarihli kira sözleşmesi, 26.02.2021 tarihinde sona erecek olup; ilgili taşınmaz tarafımızca zorunlu işyeri ihtiyacından kaynaklı bir şekilde işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesi 6098 Sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca tarafımızca yenilenmeyecektir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin bitiş tarihi olan ……….. tarihinde kiracı olarak bulunduğunuz taşınmazı ve içinde bulunan demirbaş eşyaları size teslim edildiği şekilde ve sağlam olarak teslimi ile taşınmazı tahliye etmenizi; aksi takdirde tüm yasal yollara başvurularak tahliyenizin sağlanacağı, tahliyenin geciktirilmesinden yahut gerçekleştirilmemesinden doğan her türlü zararın ve işleyen kira bedelinin yasal faiz ile birlikte tarafınıza yükletileceği hususları İHTAR OLUNUR.
SAYIN NOTER;
ÜÇ NÜSHADAN İBARET İŞBU İHTARNAMENİN BİR NÜSHASININ MUHATABA TEBLİĞİNİ, BİR NÜSHASININ DAİRENİZDE SAKLANMASINI, BİR NÜSHASININ TEBLİĞ ŞERHİNE HAVİ OLARAK TARAFIMIZA İADESİNİ RİCA EDERİZ. (tarih)
İHTAR EDEN
Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir. Bu şerhle birlikte kiracı, yeni malike karşı kendini koruma altına alır.
Taşınmaz kiralarında sözleşmeyle birlikte kiracının kiracılık hakları tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu durum hem Türk Borçlar Kanununda hem de Türk Medeni Kanununda açıkça belirtilmiştir.
TBK m. 312 – Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
Türk Borçlar Kanunu 299. maddeye göre; Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Kiracı ve kiraya verenin birbirlerine karşı çeşitli borçları verdir. Örneğin; kiracının kiraya verme borcu varken, kiralayanın da kiracıya evi sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etme borcu vardır.
Kira sözleşmesi hem yazılı hem de sözlü şekilde yapılabilir. Kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılmasını önermekteyiz. Çünkü yazılı olması ispat kolaylığı sağlayacaktır.
Kira sözleşmesi noterde de düzenleme şeklinde veya hazırlanan kira sözleşmesini onaylama şeklinde yapılabilir. Noterde onaylanan kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilemeyecektir. İmzaya itiraz edilse dahi mahkeme bu itirazı reddeder.
İspat ile ilgili Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanununa bakmak gerekir:
TMK 6. madde – Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı
olguların varlığını ispatla yükümlüdür.
HMK 200. madde – Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri altı bin altı yüz kır Türk Lirasını (6.640,00 TL) geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir.
Kira hukukunda, kira sözleşmesi olduğunu iddia eden taraf bu iddiasını ispat etmelidir. Kira sözleşmesi ispat edildikten sonra aylık kira miktarının ödendiğinin ispatı kiracıya aittir.
Kira ilişkisinin ispat edilememesi durumunda ve kiracının da kiracı olmadığını savunması halinde açılacak olan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi değil Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Açılacak olan dava türü de Müdahalenin Men’i davası olacaktır. Ayrıca haksız kullanma karşılığı için de Ecrimisil davası da Asliye Hukuk’ta açılması gerekir.
Kiranın banka üzerinden gönderilmesi, kira karşılığında kiralayanın makbuz vermesi gibi durumlar kira ilişkisinin varlığını ispat niteliğindedir.
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ispat külfeti kiraya verene aittir. Kiraya veren iddiasını ispat ettikten sonra kiracı başka bir tarih olduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını ispat etmelidir.
Kiraya verenin iddia ettiği kira sözleşmesi başlangıç tarihine kiracı taraf itiraz etmediği takdirde söz konusu problem o tarihe göre çözümlenecektir.
Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirtilmemişse, kanun gereği kiraya verenin kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından tespitini talep etmesi gerekmektedir.
TBK m. 344 – Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Ülkemizde vergi ve stopaj oranlarının fazla olması nedeniyle kiracı ve kiralayan aralarında iki ayrı kira sözleşmesi yapabilmektedir. Bu sözleşmelerden bir tanesi düşük bedelli diğeri de gerçek bedelli olan sözleşmelerdir.
Karışıklığa ve ileride oluşabilecek anlaşmazlıklara sebebiyet verilmemesi için ikinci bir kira sözleşmesi yapıldığında ilk sözleşmenin feshedildiğini belirten bir madde koyulması daha iyi olacaktır.
Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli şeklinde yapılabilir. Herhangi bir bildirime gerek kalmadan belirtilen tarihte sona erecek kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmesidir. Bu şartı sağlamayan sözleşmeler de belirsiz süreli kira sözleşmesidir.
Ülkemizde son dönemdeki enflasyonun ve ekonomik durumların bir sonucu olarak ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçebilmek adına TBMM Genel Kurulu konut kira bedel artışları ile ilgili yeni bir düzenlemeyi kabul etmiştir. Bu düzenleme 08.06.2022 tarihinde kabul edilmiş ve 11.06.2022 tarihinde de Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
11.06.2022 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde şu şekildedir;
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
TBK’ya eklenen geçici maddede kira artış oranında bir “üst sınır” belirlenmiştir. Yapılan Kanun değişikliği ile azami artış oranı %25 olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla artık bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’ten fazla olduğu hallerde TÜFE değişim oranının kira artışında baz alınmayacaktır.
Konut kira sözleşmesinde önceden belirlenmiş bir artış oranının varlığı halinde veya TÜFE’nin 12 aylık ortalamaya göre değişim oranının %25’in altında olması halinde düşük olan artış oranı uygulanacaktır. Örneğin kira sözleşmesinde kira artışının %40 oranında yapılacağı belirlenmişse ve kira artış ayında TÜFE %15 olarak açıklanmış ise burada %15 oranında artış yapılacaktır.
TBK m.344/1’de kira artış oranı şu şekilde düzenlemişti:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Kanun değişikliğinden önce konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılında TÜFE kapsamında 12 aylık ortalama nezdinde değişim oranını geçmemek koşulu ile geçerliydi. Bu noktada kira artış oranının tüketici enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanmaktaydı.
İlgili geçici madde uyarınca; “…bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar” şeklinde ifade edilmiştir.
Geçici madde 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla konut kirasına ilişkin sözleşme; 11.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecekse, taraflar aralarında bir önceki kira yılında ödenmiş kira bedelinin %25’inden fazla kira artışı kararlaştıramayacaktır.
Kanun değişikliğinden önce kira sözleşmelerinde kira bedelleri, 12 aylık TÜFE ortalaması doğrultusunda artırılabilecekti. 11.06.2022–01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmeleri için ise konut kiralarında en fazla %25 oranında bir artış yapılabilecektir. Bununla birlikte sözleşmede daha az bir artış oranı belirlenmişse veya TÜFE oranı daha düşükse kiracının lehine olan oran uygulanacaktır. Bu noktada sözleşmede belirlenen oran Kanun değişikliğinde yer alan oran ve TÜFE son 12 aylık ortalamaya göre değişim oranından hangisi kiracı lehine ise o uygulanacaktır.
Kira sözleşmeleri, bu geçici Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yenilenen tüm kiracılar bu kuraldan yararlanabileceklerdir. Bunun yanı sıra bu artış sınırlaması, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olacaktır.
Eklenen geçici madde ile, kira artış oranının %25’ten fazla olduğu konut kira sözleşmelerinin tamamıyla geçersiz olmasından ziyade belirlenen oranı aşan kısmının geçersizliği vurgulanmıştır. O halde taraflar arasında kira artış oranının %25’ten fazla olduğu anlaşmalarda bu oranı aşar nitelikteki kira bedelleri geçersiz sayılacaktır.
Dolayısıyla bu düzenleme sonucunda %25 oranından fazla kira artışı öngören sözleşme hükmünün geçersiz olacaktır. Ödenmiş fazla kısım sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabi olacak ve kiracı tarafından talep edilebilecektir.
İlgili düzenleme ile birlikte enflasyonun olumsuz etkilerinin kiracılara yansıması engellenmeye çalışılmıştır.
Beş yıldan uzun süreli kiracıların durumu ise akıllarda soru işareti yaratmaktadır, zira ilgili düzenlemede TBK m.344/3 hükmüne atıfta bulunulmadığından dolayı değişikliğin tam anlamıyla amacına ulaştığını söylemek mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirilmiştir. Bundan dolayı, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilecektir.
Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kira ilişkisinin devam ettiği süre içerisinde beklenmeyen olağanüstü sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin başlangıcında taraflar arasındaki denge bir taraf aleyhine değişebilir. Böyle bir durumda “Kira Uyarlama Davası” açılarak hakimin kira sözleşmesine müdahalesi talep edilebilir.
Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Durum ve koşulların değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kurallarına aykırı bir tutum olur.
Uyarlama davası daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli kira sözleşmelerinde söz konusu olur. Ancak somut olayın özelliğine göre kısa süreli kira sözleşmelerinde de kira uyarlaması talep edilebilir. Örneğin; ürün kirasına konu olan tarlanın yağış olmaması nedeniyle gelirinin çok düşük olması halinde sözleşme süresi bir yıl olsa dahi kiracı mevcut durum itibariyle kira parasının indirilerek uyarlanmasını talep edebilir.
Özellikle dünya ve ülke genelindeki Covid-19 salgınından sonra kira ile ilgili sorunlar artmaya başlamıştır. Ayrıca ülkemizdeki enflasyon da kira ile ilgili sorunları artırmıştır. Kiracı ve kiralayan arasında anlaşmazlık çıkması halinde Kira Hukuku devreye girecektir. Kira Hukuku özel bir alan olduğu için bu konularla ilgili problem yaşamanız halinde mutlaka uzman kira hukuku avukatına danışmanızı önermekteyiz.
İki haklı ihtar; kiracının, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasını, kararlaştırılan ödeme süresinde ödememesi nedeniyle bir yıllık kira dönemi içinde iki kez temerrüde (kira borcunu ödememesi) düşmesi üzerine kiralayan tarafından kiracıya gönderilen yazılı dayanaktır.
Kiranın gününde ödenmemesi halinde haklı ihtarın oluşabilmesi için; kiralayanın kiracı aleyhine noterden ihtar göndermesi veya icra yoluyla (7 örnek veya 13 örnek) icra takibi yapılmasından sonra ödemenin yapılmış olması yeterlidir. Düzenlenen ihtar veya ödeme emri kiracıya tebliğ edilmeden, kiracı tarafından muaccel (ödeme vakti gelmiş, istenebilir) hale gelen kira alacağı ödemesi yapılmış ise haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesi süresiz ise veya kira bedeli senelik ödenmiş ise iki haklı ihtar oluşmaz.
İhtarlar tebliğ ile hukuki sonuç doğurur. Bundan dolayı ödemelerde tebliğ tarihi esas alınmalıdır. İhtarın tebliğ tarihinden sonra yapılan ödemenin hukuki değeri yoktur, hukuki sonuç doğurmaz.
Davanın kiralayan tarafından açılması gerekir. Birden fazla kiralayan olduğu durumlarda ise kiralayanların birlikte ihtar düzenlemeleri ve davayı birlikte açmaları gerekmektedir.
Davanın kiracıya karşı açılması gerekir. Birden fazla kiracı var ise yine aynı şekilde ihtarın ve davanın bütün kiracılara karşı birlikte açılması gerekecektir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına konu olan taşınmaz müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz ise, ihtarnamelerin tüm ortaklar tarafından tebliğ edilmesi gerekir.
Bunun yanı sıra eğer malik dava açmak istiyorsa kendisinin kiralayan olması gerekir. Kiralayan olmayan malikin dava açabilmesi için düzenlenecek ihtara tapu senedinin eklenip kira paralarının kendisine ödenmesini talep etmesi gerekir.
Kiraya veren, kira ilişkisi kurulduktan sonra vefat ederse; mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olacağından ihtarın tüm mirasçılar tarafından gönderilmesi, davanın tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.
Kira ilişkisi kurulduktan sonra, kiralanan taşınmaza sahip olan yeni malik, öncelikle kiracıya tapu senedini ve hesap numarasını ekleyip kira parasının kendisine ödenmesi için ihtar düzenleyecek, düzenlenen ihtardan sonra muaccel hale gelen (ödeme zamanı gelen) kira parasının bir yıllık kira dönemi içerisinde düzenlenen iki ihtardan sonra ödenmesi halinde iki haklı ihtar oluşmuş olur.
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.
Bir kira yılını aşan süre içinde ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılması gerekir.
İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
Bir yılı aşan kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. Haklı ihtarın bir yıllık kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi yeterlidir. Örneğin; 01.01.2022 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin sonunu beklemeye gerek yoktur. 01.01.2022-01.01.2023 kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gerçekleşmiş ise 01.01.2022-31.01.2022 (bir yıllık kira dönemini takip eden bir ay içinde) tarihi içerisinde tahliye davasının açılması yeterlidir. Yani tahliye davası 01.01.2023-01.02.2023 tarihleri arasında açılmalıdır.
İki haklı ihtar sebebiyle açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesidir.
Dava dilekçesine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle dilekçe konusunda uzman kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz.
İhtarname düzenlemek uzmanlık gerektirmektedir. Unutulmamalıdır ki usulüne uygun şekilde hazırlanmayan ihtar geçersiz olacaktır. Bu hususta konunun uzmanlarımızdan danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir süre içerisinde herhangi bir şart öne sürmeden kiralananı tahliye edeceğine dair yazılı irade beyanına “Tahliye Taahhütnamesi” denir. Tahliye taahhütnamesi ve yazılı tahliye taahhüdü aynı anlama gelmektedir.
Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinin her ikisinde de yazılı tahliye taahhüdü verilmesi mümkündür. Kiracı, kira sözleşmesi kurulduktan sonra, yazılı tahliye taahhüdünde bulunarak taşınmazın tahliye edileceğini kiralayana taahhüt edebilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında kiraya verenin dava hakkı yasadan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklanır.
Yazılı tahliye taahhüdü, kiralayana, başka bir nedene ihtiyaç duymadan ve herhangi bir tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkanı sağlar.
**Kiraya veren aynı zamanda kiralananın maliki ise dava açma hakkı olacaktır. Ancak kiraya veren malik değilse malik tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açamaz. Zira tahliye taahhüdü kira sözleşmesini imzalayana verilmiştir.
Yazılı tahliye taahhüdü adi nitelikte olabileceği gibi noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdü de olabilir. Adi nitelikli tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilebilir. Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemez.
Kiracı tarafından boşa atılıp imzalanıp verilen tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan kiralayan tarafından doldurularak yazıldığı iddia edilemez. Kiracı bu duruma katlanmak zorundadır.
Tahliye taahhütnamesinin şartlı bir şekilde düzenlenmesinde hukuken bir engel bulunmamaktadır. Belli bir şartın gerçekleşmesi üzerine kurulu olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerlidir.
Bu şart, bir tarih olabileceği gibi bir olayın gerçekleşmesi de olabilir.
Tahliye taahhüdünün kiralananın anahtarı kiracıya verildikten sonra verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Örneğin; 01.04.2022 tarihinde kira sözleşmesi yapılıp anahtar kiracıya teslim edilmişse tahliye taahhüdü en erken 02.04.2022 tarihinde düzenlenmelidir.
Taahhüt kira sözleşmesinden sonra fakat kiralananın kiracıya tesliminden önce verilmişse kiracı açısından serbest iradeden bahsedilemez ve taahhüt sözleşme ile aynı tarihte verilmiş gibi hüküm doğurur ve geçersiz kabul edilir
Kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenme tarihinden sonra taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmiş ise taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise kiralayan icra dairesinde örnek no 14 ile icra takibi yaparak kiralananın tahliyesini talep edebilir.
İcra takibi başlatılması halinde icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimine ilişkin bir ödeme emri gönderecektir. Kiracının gönderilen ödeme emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilmesi halinde kiraya veren tarafından 6 aylık süre içinde İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası talep edilecek ya da Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması mümkündür. İtiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması halinde ise taşınmaz icra müdürlüğünce zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilecektir.
Yazılı tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmemiş ise imzaya itiraz halinde itirazın iptali ve tahliye davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir.
Kiralayanın dava açma yolunu tercih etmesi halinde ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması gerekecektir.
Kiralananın tahliyesini talep etme hakkı kiraya verene ait olup, kiraya veren olmayan malik tarafından kiralananın tahliyesi talep edilemeyecektir.
Kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenme tarihinden sonra taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmişse ve taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise kiralayan, 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile taşınmazın tahliyesini talep edebileceği gibi icra takibi de yapılabilir. Dolayısıyla tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurması ve kira ilişkisini sona ermesi, kiralayanın, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla, tahliye istemesine bağlıdır.
Dava açılmadan önce ihtar tebliğ edilmemiş ise öngörülen 1 aylık süre kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece re’sen dikkate alınır. 1 aylık sürede icra takibinin yapılmaması veya tahliye davası açılmaması halinde tahliye taahhüdü geçersiz addedilecektir ve kiraya verenin tahliye hakkı olmayacaktır.
Tahliye taahhütnamesi örneğine BURADAN ulaşabilirsiniz.
Kira bedelinin tespiti davaları Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur. Belediye teşkilatı olan tüm yerlerdeki taşınmazlarla ilgili bu kanun hükümleri uygulanır.
Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hakim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
TBK 344. maddesine göre; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek (TÜFE artış oranının altında olabilir) koşuluyla geçerlidir.
TÜFE artış oranına göre kira bedelinin belirlenmesi beş yıl süreyle geçerlidir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Her beş yıldan sonra bu belirlenene kira bedeli usulüne uygun biçimde değiştirilebilir.
Kirası tespit edilecek olan taşınmazın konut olması halinde kira net olarak tespit edilecektir. Eğer taşınmaz işyeri ise o zaman brüt olarak tespit edilmesi gerekir. Stopaj veya KDV’nin çıkarılması suretiyle net ücret de belirlenmiş olur.
Taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranını belirleyebilir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.
Kira bedelindeki artış oranı açıklanacak TÜFE artış oranı üst sınır olmak üzere geçerli olacaktır. Tarafların serbest iradeleriyle belirlediği artış oranı kira ilişkisi devam ettiği sürece ve beş yıl bitimine kadar uygulama alanı bulacaktır.
Kira bedelindeki artışın üst sınırı, bir önceki kira yılındaki tüketici kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasıdır. Yani kira artışı hangi ayda yapılacaksa o aydan önceki ayın 12 aylık TÜFE artış oranı esas alınarak kira parası tespit olunacaktır. Fakat taraflar TÜFE oranından daha düşük bir oran belirleyebilirler. Örneğin; Kasım ayında artış belirlenecekse bir önceki ay olan Ekim ayının on iki aylık TÜFE artış oranı dikkate alınacaktır.
Kiralayan ve kiracı akdetmiş oldukları kira sözleşmesinde kira bedelindeki artış oranını belirlemezlerse, en az 30 gün önceden kira artış iradesinin kiracı tarafa bildirilmesi gerekir. Bu bildirim yapılmış ise o dönem için TÜFE artış oranı esas alınarak kira parası tespit edilir.
Kira artışı için 30 gün önceden bildirim yapılmamış ise tespit olunacak kira parası bir sonraki dönem için geçerli olmak üzere mahkemece tespit edilecektir.
Kira bedeli hususunda bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmiş ise, beş yıllık süreden sonra kira konusu taşınmazın aylık kira parası olağan rayiç, emsal kira bedelleri ile hakkaniyet dikkate alınarak tespit edilecektir.
Beş yıllık kira dönemi sonunda hakim kira bedeli belirlenirken TÜFE artış oranı ile bağlı kalmayacaktır. Açılan kira tespit davasında keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu yeni dönem kira bedeli belirlenir.
Kira sözleşmeleri, karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşmenin tarafları da kiralayan ve kiracıdır. Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, kiracı veya malik açabilir.
Taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse veya birden fazla kiralayan varsa kira tespit davasının tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekir. Kira sözleşmesinde kiracı sayısı birden fazla ise kira tespit davasının tüm kiracılara karşı yöneltilmesi gerekir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para birimi olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Taraflar, şayet 5 yılın sonunda kira sözleşmesi devam ediyorsa kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, emsal bedeller ve kiralananın durumu göz önünde bulundurulur.
Kural olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaksa da ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ durumu istisnadır. Aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin kurulması sırasında edimler arasına var olan dengenin sonraki dönemlerde taraflardan birinin aleyhine değişmesidir. Kiracı, TBK 138/son maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğüne dayanarak “Kira Uyarlama Davası” açabilir.
Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir.
Kira sözleşmesinde kira artış şartı var ise; kira tespit davası herhangi bir ihtar keşide ve tebliğ edilmeksizin dönem sonuna kadar açılabilir. Örneğin; kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmişse 01.01.2021-31.12.2021 dönemi için 31.12.2021 tarihine kadar bu dava açılabilir. Açılacak olan davada bu kira tespiti 01.01.2021 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde istenecektir. Kiracı, kiraya verenin 12 aydır kira aldığını bu yüzden davayı açmada kötü niyetli olduğunu ileri süremeyecektir.
Kira artış sözleşmesinde kira artış şartı yok ise; yeni dönem aylık kira parasının tespiti için en az 30 gün önceden kira artış iradesinin karşı taraf kiracıya bildirilmesi zorunludur. Kira artış iradesi 30 gün önceden kiracıya bildirilmezse açılan dava da tespit olunan miktar bir sonraki dönemden itibaren geçerli olacaktır. Bu sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir.
Dolayısıyla bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması için yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ve kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Malikin yeni veya eski olması, kira tespit davası açısından bir anlam ifade etmeyecektir. Yeni mal sahibi de kira ilişkisi ile bağlıdır. Dolayısıyla eski malik gibi yeni malik de bu davayı açabilecektir.
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmışsa veya artırım talebi karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse, tespiti istenen dönemin sonuna kadar açılan bir tespit davasında alınan karar geriye etkili olacaktır. Bu sürede dava açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamışsa, açılan tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira yılında uygulanır.
Kira konusunun el değiştirmesi ihtimalinde, daha önceki kiraya veren tarafından TBK’ da belirtilen sürede ihtarname gönderilmişse, yeni malikin açacağı davada verilen karar da geriye etkili olacaktır.
Hak ve nesafet kurallarına göre belirlenen aylık kira parasından mahkemece takdiri indirim yapılabilmektedir. Uygulanacak olan takdiri indirim %10-20 arasıdır.
Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara Sulh Hukuk Mahkemeleri bakmakla görevlidir.
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin icra edildiği yer mahkemesi yahut taraflarca usulüne uygun olarak yapılan yetki sözleşmesinde kararlaştırılan yer mahkemesinde açılabilir. Sözleşmede belli bir yer mahkemesinin belirlenmesi kiralananın bulunduğu yer mahkemesi durumunu etkilemez. Dava her iki yerde de açılabilir.
Kira tespit davaları, tespit niteliğinde olduğundan dolayı kesinleşmediği sürece icra takibine konu olamaz. Kararın kesinleşmesinden itibaren ödenen ve tespit olunan miktar arasındaki fark kiracıdan istenebilir. Talep edilecek miktar ( stopaj miktarı mahsup edildikten sonra) brüt kira parasının net miktarı olacaktır. Bu alacaklar ilamlı icraya dayalı olarak alınamaz. Örnek no 7 ve örnek no 13 ile icra takibi başlatılabilir.
Kira bedelinin tespiti davalarında nisbi harç, aylık kira farkı üzerinden alınmaktadır. Örneğin, mevcut aylık kira bedelinin 10.000 TL ve mahkemece tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 15.000 TL olduğu düşünülürse; nisbi harç, tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden bir aylık kira farkı olan 5.000 TL üzerinden alınır.
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, vekalet ücreti olarak hükmolunur.
Vekalet ücretinin, halen ödenen aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden, Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanması gerekmektedir. Örneğin; Davalı tarafından halen ödenen aylık brüt kira bedeli 10.000,00 TL ile hükmedilen aylık brüt kira bedeli 15.000,00 TL arasındaki yıllık kira farkı 60.000,00 TL dir. 60.000,00 TL nin vekalet ücreti 8.600,00 TL olacaktır.